浅议抵押房地产价格评估风险

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1、1.导论1．1研究背景和研究现状1.1.1研究背景随着经济的快速发展，房地产行业在整个国民经济中的支柱地位越来越突出。房地产行业对国民经济的影响，从拉动经济增长方面看，可以拉动上下游包括钢铁，建材，机械，化工，陶瓷，纺织，家电等一系列产业的发展。据统计，超过600多个行业直接或间接受房地产行业的影响。考虑到房地产开发投资通过关联产业和拉动消费对GDP的拉动，当前房地产开发投资对经济增长的总贡献率超过20%，从而使其成为国民经济的增长点。房地产评估业是以房地产价格的经济性鉴定为主的行业，其作用主要是使得房地产交易中的各方合法权益受到有效保障，离开房地产评估，房地产市场就难免失去公平性，从而缺乏

2、公平性的市场，就不会有稳定的市场秩序。可见，房地产评估业在国民经济中，事关房地产的市场稳定，从而影响国民经济的增长，是国民经济中至关重要的行业【1】。近年来，迅速发展，评估业作为其主要的分支行业之一，发展的历史虽然不长，但他在房地产开发经营，交易，抵押；企业合资，合作，兼并，分立，资产重组；政府课税，拆迁补偿，诉讼案件，住房制度改革等行政和经济领域已开始发挥重要作用。房地产抵押贷款是目前企业和个人融资，以及个人住房消费信贷的重要方式，近年来得到了较大发展。评估业正处于探索阶段，一些客户为了达到个人目的，采取各种手段将风险恶意转嫁给评估机构，使得机构和人员的风险无形中加大，以上种种原因不仅给房

3、地产评估业进一步发展设置了障碍，也使借款人和金融机构的利益受到损失，不利于房地产业和整个国民经济的发展，住房消费信贷发展的好坏直接关系到广大人民的利益；企业也会选择抵押贷款作为主要的融资方式。抵押评估在房地产评估中的比重越来越高。基于房地产抵押评估在房地产业中的重要作用，以及房地产抵押评估在发展过程之中出现的问题，为了该行业的健康发展，特选定此题目，希望本文能够有助于评估实践的开展，切实的运用到评估操作中去，为房地产评估业尽自己的绵薄之力。1.1.2研究现状1.1.2．1我国房地产价格评估业现状房地产估计机构发展速度惊人，数量多，良莠不齐，估计机构规模普遍偏小，竞争力弱，缺乏品牌意识，其中二

4、级三级及嶄定估计机构尤其突出，部分机构寥寥数人，甚至一个外界普遍公认的较有知名度专业房地产估计机构居然没有一个真正的专职房地产估计师在从事估计技术工作，不难想象其机构核心竞争力及品牌意识。经过14年的发展，我国房地产估价行业从业人员已经超过25万人，具有一定规模和较高素质的专业队伍基本形成，行业法规体系逐步健全，行业标准体系19日益完善，国际影响力不断提高。房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度是国家的法定制度。房地产估价师执业资格制度是我国借鉴国际经验最早建立的执业资格制度之一。房地产估价已经形成了以《城市房地产管理法》为法律基础，以房地产估价机构资质核准和房地产估价师注册两项

5、行政许可为核心，以《房地产估价规范》为执业准则，以政府监管、行业自律和社会监督有机结合为监管模式的行业运作模式【2】。自1993年房地产估价师执业制度建立以来，相关管理部门共举办了10次全国房地产估价师执业资格考试，共有27.8万人次参加考试，3.5万人取得执业资格，近3万人注册执业，大学及以上学历24679人，占全部注册人数的85％，房地产估价行业从业人员超过25万人。1999年，建设部会同原国家质量技术监督局联合发布国家标准《房地产估价规范》。此外，还根据房地产估价发展的需要，相继颁布了《城市房屋拆迁估价指导意见》、《房地产抵押估价指导意见》。地方遵循《房地产估价规范》确定的原则，根据当

6、地房地产估价行业发展的需要，制定了一些地方性技术标准，如《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》【3】等。我国房地产估价制度建立之初，房地产估价的目的，主要是防止交易当事人隐价、瞒价、偷漏税费。随着房地产市场的发展，与房地产权益相关的交易、投融资、管理等活动日益频繁，房地产估价的服务领域随之拓宽，已广泛服务于房地产抵押贷款、城市房屋拆迁补偿、土地有偿使用、房地产转让、不良资产处理、司法鉴定、房地产保险、房地产课税、投资咨询等各方面。另外，房地产估价还提供房地产市场分析、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等，服务向深度发展。转自学易网www.studyez.com目前，房地产估价行业是我国

7、评估行业中惟一对机构和人员都实施行政许可的行业。房地产估价师执业资格注册是国家的一项法定制度。房地产估价机构资质核准是在国家清理整顿行政许可的大背景下，被国务院确定为确需保留的500项行政审批项目之一，这充分体现出国家对房地产估价行业的重视。各级房地产行政管理部门严格依法行政，截至目前，全国取得房地产估价资质的机构近3500家，其中，一级资质机构145家。为充分发挥行业组织的自律作用，建设部在行业发展初期就成