商铺vs商业知识整理

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1、第一部分商铺及商铺投资知识一、基本概念1.商铺：商铺是经营者为顾客提供商品交易、服务及或感受体验的场所。2.商铺投资：商铺具有较高的保值增值功能，而且风险小、回报高。鉴于上述投资特点，我们将进行商铺购买、租赁的行为称之为商铺投资。3.商铺投资的回收期：商铺投资的回收周期，指商铺投资者以一次资本投入，然后在长期租赁经营中回收投资的时间跨度。二、投资商铺五要素v位置：有时尽管两个商场相距只有咫尺之遥，但购物的客流量却相差千里v规模：具备优越的位置才能聚来人气，才拥有获利的基本条件v价格：商铺价格绝不可以“货比三家”，贵自

2、有其贵的理由v回报：v使用率：一般是55%、65%、85%、98%三、商铺投资的特点²稳定性：商铺的租约通常为3至5年或更长²增值性：因其特定供应条件，会随着商圈的发展成熟不断升值，且租金增长²投资回报率较高：单租金收益则可能达10%～15%，有的甚至达到20%以上²投资潜力显著²方式灵活：可出租、可经营四、商铺投资比较商铺投资证券投资住宅投资写字楼投资投资回报高回报回报较低比商铺投资低市场接近饱和投资风险低风险风险较大稳定性低于商铺投资升值空间有限五、商铺及商铺投资分类商铺种类商铺投资种类开发形式商业街商铺商业街商

3、铺投资市场类商铺市场类商铺投资社区商铺社区商铺投资住宅底层商铺住宅底层商铺投资百货商场、购物中心商铺百货商场、购物中心商铺投资商务楼、写字楼商铺商务楼、写字楼商铺投资交通设施商铺交通设施商铺投资投资价值"都市型"商铺--绩优股"都市型"商铺投资"社区型"商铺--潜力股"社区型"商铺投资"便利型"商铺--冷门小盘股"便利型"商铺投资专业街市商铺--高科技股专业街市商铺投资其他商铺--"一般股票"其他商铺投资商铺位置铺面房铺面房投资铺位铺位投资其他分类依据：1）唯一性差异2）商业业种业态局限性差异3）营业时间差异4）行业

4、规划调整风险差异5）物业运行费用差异6）物业出租选择范围差异7）投资风险差异8）炒作难易程度差异六、商铺投资的形式商铺购买商铺上市初始交易购买二手购买商铺租赁商铺直接租赁转租七、影响商铺投资租金收益及价值升值的因素ü周边房地产发展趋势：对商铺的价值起到核心作用ü经营商品的类型：不同的商品，其利润空间显著不同ü硬件条件：商铺的规划设计和能源状况等ü停车条件：私家车在国内强劲增长，对商业、零售业的经营影响颇大ü交通条件：意味着可能到访客流量的潜力ü楼层：一层商铺的"可视性"普遍比二层、三层商铺的"可视性"要好ü客流量：是

5、商业经营者取得运营成功的重要客观条件之一ü商情因子：A/B/C/D/E5个级别商业氛围依次降低，租金水平依次降低第二部分商业知识一、基本概念1.商业：是以货币为媒介进行交换从而实现商品流通的经济活动。广义商业是指所有以营利为目的的事业；而狭义指专门从事商品交换活动的营利性事业。2.商业中心：是指在一定区域范围内组织商品流通的枢纽地带。广义商业中心是指主要行使商业职能的城市；狭义的商业中心是指城市商业比较集中的地区。3.商业地产：广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式。狭义的商业地

6、产指用于零售业的地产形式。4.商业地产模式：①只租不售②出售③租售结合二、关于“商业中心”1.商业中心的类型Ø都市级商业中心辐射能力强，业态丰富多样，并在城市中占据中心重要地位，具有城市最为繁华的商业和最具活力的市场，服务范围和影响面一般涵盖整个城市甚至更大的范围Ø区域级商业中心商业中度集聚、经营服务功能比较完善、服务范围为广域型的地区商业中心和集聚区。一般选择分布在各区通达性较好的地方，确保满足区域内居民需要。Ø社区级商业中心商业一定程度集聚，主要配置居民日常生活必需品和商业行业和生活服务业的商业集聚区，满足本社区

7、居民“开门七件事”，是最基本的商圈和城市服务体系。Ø特色商业中心或特色街主要利用好城市浓厚文化氛围、历史古迹、民族民俗风情发展具有独特风味的特色商业中心或特色商业街，其吸引目的性消费者。2.商业中心的形成条件（1）在它的周围要有一个比较稳定的商品来源区及销售区，也就是服务区；（2）要有便利的交通运输条件，便于商品集散；（3）人口因素是商业中心形成的重要条件；（4）其他因素（政治/历史/军事等）对商业中心的形成也是十分重要。3.商业中心的基本特征（1）地区差异性（3）较强的集聚性（2）较强的综合性（4）较强的辐射性4.

8、商业中心的基本作用v促进各地区间的横向经济联系。v促进生产，引导生产，调整区域经济结构。v促进商品交换，强化商品流通，推动经济联合。三、关于“商业地产”1.商业地产类别（1）“沃尔玛”模式：有计划在不同的城市郊区，进行大规模的拷贝开发，产品单一化，目标客户准确，围着城市的白领阶层和一些中青年购物打造的。（2）百货公司模式：即在同一个地域各种产品