成都地铁商业开发交流(定稿)

《成都地铁商业开发交流(定稿)》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。

1、城市地铁商业开发与经营管理经验的探讨城市地铁为快节奏都市生活的市民带来了舒适、快捷、便利和安全的出行方式，在建设地铁的同时也衍生出一些附属资源。地铁资源的核心就是地铁沿线的上盖物业和地下商业。在规划和建设地铁站点的同时，统筹考虑上盖物业和地下商业的开发，就可以形成以地铁站为中心的城市综合社区，成为物流和客流的集中地，这样可以提高城市的土地和地下空间资源的利用效率，并可以对地铁设施加以充分利用，最大程度地缓解地面城市交通的压力，创造商机增进城市的经济繁荣。成都地铁第一条地铁1号线于2010年10月开通，地铁站厅商业也同步经营。成都地铁1号线一期工程总长18.5公里，共17个站点，其中有

2、12个站点有商业，总面积约4100平米。经过这一年的经营，也深感有些管理经验值得总结和完善。以下就从地铁站厅商业开发和经营的几个方面进行一些总结进行探讨。一、地铁商业的前期规划地铁线路规划的前期，尽可能做到规划和开发同步考虑，把可用的商业物业用房考虑进去，合理对地下空间进行规划和开发。一方面，考虑地铁沿线各站点的商业需求量及可能实施的地下商业开发，这里也包含和周边商业物业的接驳，例如积极与地铁沿线新建的商场的业主联系，把对方商业的地下层全部打通，对地下层进行结构调整，以8适应地铁开通后的消费特征，让地铁客流资源实现利用价值最大化；另一方面，要考虑在满足地铁运营功能前提下可能给物业开发

3、提供的空间。因为地下空间开发的成本远远高于地面的开发成本，这就要合理科学地考虑地铁运营的商业物业空间的合理分配。如在前期未充分把可利用的资源进行合理规划开发，在地铁建设好运营后，物业硬件条件就很难有机会进行再次的开发和利用。在考虑了地铁商业的前期规划的同时，也要把消防安全等问题一并纳入整体设计范围。在设计地铁站厅时，按国家规范对商业物业进行消防的设计，规避消防不安全隐患，为后期的商业经营管理更好按消防要求开展工作，也规避消防不安全隐患。还有一个重要因素，在设计时要根据原地铁站厅物业基本条件尽量结合商业不同业态的物业需求，整体全面合理地设计预留条件，如上下水、电负荷容量、通风要求、防盗

4、卷帘门等，为商家入场提供必要条件，扩大招商的可选择范围，丰富站厅商业的多样性。一、地铁站厅商业的业态规划在地铁站厅商业招商前期，对业态应有合理的规划，首先应考虑满足地铁客流消费特点的快捷便利的业态，如便利店、书报店、面包店、冷饮店、自助银行等，其次再根据各个站点的特点，如所属区域的类型，主要客流的特点，该站点的商业面积是否充裕等情况，可适当添加些相应特色的业态（如成都地铁1号线的省体育馆站就是有数码产品特色的站点），针对站点上面有大型公共汇集的场所：会展、铁路站或长途汽车站等8（如成都地铁1号线的世纪城站有会展的特点、火车北站有火车和长途客车的特点），就可考虑增加些旅游品的业态；对面

5、积较大较集中的站厅商业街可根据该站点特点规划为主题性商业特色街，打造出地铁商业的亮点和特色(如成都地铁1号线的文殊院站有旅游元素的特点)，在展示各个站点特色的同时，也起到展示城市文化的窗口。在考虑业态规划的同时，最好选择有品牌、有形象、有管理经验的连锁商家，对后期的经营管理和形象展示都有很好的效果。再加之品牌连锁商家自身的营销推广能力和抗风险能力都比较强，对其他商户的经营有很大的稳定和带动作用，对整个地铁商业的营销也会起到一定的促进作用。一、招商方式的确定根据国有企业经营行为的管理原则和市场对地铁商业强烈关注和期待的特点，一方面要考虑公平、公开、公正的因素，另一方面又要满足地铁站厅乘

6、客的需求和符合商业经营市场规律的特点。这就要求我们对地铁商业物业的招商考虑更充分、更全面。1、针对大众常见的一些连锁业态如便利店、面包屋、干洗店等可采取竞价的方式，选择优质的品牌商家入驻。不仅保证了整体的商业形象，也保证了地铁商业价值的最大化，经营管理公司获得最大的租金收益。值得思考的是，我们在前期招商的过程中，干洗店对入驻地铁商铺的意向并不高，而广州、上海的站厅连锁干洗店经营却非常好，由此可见，我们的市场还需要我们的培育和引导。2、8针对地铁商业有一定的聚客能力的业态，如快餐（麦当劳、肯德基等），商家只需要在站厅设立一个面积不大的窗口，依托地面门店的物流配送，便可为地铁乘客提供便利

7、快捷的可口食物和饮料，则采取邀请比选方式，此类商家合作期限相对较长，初期可能租金收益不是很理想，但长远的收益却是很可观的。对地铁乘客而言，是特别受年轻、时尚一族的偏爱，所以与商家共同成长的策略保证双方都互相依托和促进。3、针对一些不盈利但对我们整体经营有补充的业态如旅游产品、通信产品等，结合地面租金市场行情，制定合理的起租价，对需提供此类服务的地铁站点的站厅采取邀请竞价方式，选择适合的商家丰富站厅商业的多样性，为地铁乘客提供便利。此类业态虽然租金不会有太高