上海工业房地产发展趋势分析

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1、上海工业房地产发展趋势分析工业房地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物的统称。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质的用地，工业类土地上可建的建筑物用途范围通常包括：工业制造适用标准厂房和非标准厂房、仓储物流用房、堆场和工业研发楼宇等。　　上海市的房地产历经十余年的发展，已经形成了比较成熟的开发、经营模式，对经济增长的贡献日益显现。因此，构建上海市工业房地产统计指标体系具有重要意义。　　一、上海工业房地产的发展现状及趋势分析　　1.工业房地产逐步成为上海城市经济支柱产业。工业房地产往往是一个城市乃至国家的

2、经济支柱。迄今为止，上海郊区工业房地产开发面积已经占到区域房地产总开发面积的21%，对CDP的贡献度也不容忽视。但是，与世界先进国家发展水平相比还有很大的差距。如日本的工业房地产占总房地产开发面积的30%，对日本GDP贡献度在40%以上。随着目前世界制造业重心逐渐向中国转移，上海作为我国沿海发达城市，正成为众多国际知名企业争相抢驻的区域，工业投资势必会不断增加，工业房地产的作用将更加突出。　　2.上海城市规划格局和总体发展思路促进工业房地产发展。上海曾经是我国老工业基地和全国最大的工业城市。上海市政府在“十一五”规划中明确提出“市区体现繁荣繁华、郊区

3、体现实力水平”的经济发展布局指导思想和“工业向园区集中”等“三个集中”的指导思想，依据城市总体规划，结合工业自身特点和产业结构调整，通过大撤退、大关闭、大转移，在中心城区外围形成东(信息微电子)、西(汽车制造)、南(化学工业)、北(精品钢材)四大产业基地，发展了19个区(县)、135个乡(镇)工业开发区约200个。上海通过对老旧工业区的改造搬迁将曾经坐落在城市中心的工业房地产逐步向郊区工业园区集中。　　3.上海工业房地产结构性调整完成，郊区成为工业房地产发展的重点。随着上海工业用地结构性调整规划的实施，上海工业房地产的增长趋势明显。图1列示了从199

4、9年到2004年各年上海中心城区以及郊区的工业房屋建筑面积情况。从1999年到2004年，上海市的工业房屋建筑面积由5673万平方米增长到1斟96万平方米。位于上海中心城区的工业房屋建筑面积在逐年减少，由1999年的3265万平方米减少到2004年的3045.8万平方米。而位于郊区的工业房屋建筑面积则大幅增加，由1999年的2408万平方米增长到了2004年的745012万平方米，总量增加超过300%，年均增长率超过25%。　　从工业房地产和其他类型房地产的比例关系看，上海中心城区工业房屋建筑面积占中心城区房屋建筑面积的比重从1999年到2004年直

5、线下降，由1999年的17%减少到2004年的12%，共减少5个百分点，降幅为29%。而郊区工业房屋建筑面积占郊区房屋总建筑面积的比重则表现为从1999年到2002年先下降，之后又开始上升的趋势。从1999年到2004年，上海市郊区工业房屋建筑面积占郊区房屋总建筑面积的比重由19%增加到21%，并在总量上大大超越中心城区工业房屋建筑数量。这正是上海工业房地产结构性调整的必然结果。　　二、上海工业房地产统计指标体系建设　　在现有房地产统计体系下，有关工业房地产的数据统计指标主要包含在固定资产投资、房地产业、土地批租等几项分类统计指标中。由于缺乏对工业房

6、地产的系统统计指标设计，缺乏工业房地产相关归口统计单位的确定，相对于工业房地产蓬勃发展的现状前景和国家对房地产行业统计力度的加强，工业房地产统计指标体系的落后现状显得更为突出，亟待加以修正和完善。   (一)上海工业房地产开发、经营特征要求提供相应统计指标5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-fun

7、ctionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve　　由于工业房地产的开发、经营模式与住宅和商业房地产开发、经营模式存在明显区别，因此我们不能简单照搬已有住宅等房地产的开发、经营统计指标体系，而必须根据其特征重新归纳总结，设计符合工业房地产开发、经营特征的统计指标体系。总体来说，上海工业房地产开发、经营特征的以下几个方面，需要在统计指标体系设计中详加考虑。　　1.工业房地产的开发主体有两类，既可以是驻园企业，也可以是专业房地产开发经营企业。驻园企业的价值根本

8、体现着工业房地产的价值，乃至整个工业园区的价值。因此，在企业类别统计指标设计中要重点考虑驻园企业类型，通过设