论房屋租赁合同解除的效力

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1、论房屋租赁合同解除的效力最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》出台后备受关注。XX年7月12日，长宁区法院邹碧华院长受市律协邀请，假座云峰剧场就合同法解释二为律师们举办了一场质量极高的讲座。当时会场座无虚席，会后仍有许多律师上台提问。从一定程度上说明了合同法解释二的重要性和社会关注度。在讲座中邹院长花了大笔墨在合同解除这一部分。依照《合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”合同法解释

2、二第二十四条对该条作出进一步解释，即“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”从上述规定，我们可以得出一个结论，就是“合同自解除通知到达对方时解除，但对方当事人有权在三个月内起诉确认合同解除无效。”这样，就产生了两个问题：1、如果合同自解除通知到达时生效，那么主张合同解除的一方能否立即进一步主张因合同解除而产生的后续权利，比如在租赁合同中，出租人向承租

3、方发出合同解除通知后，在承租方向法院起诉要求确认解除合同无效之前，出租方是否可以要求承租方立即搬离房屋？、如果合同解除一方这种后续权利存在的话，对方当事人是否有权以三个月期限未过为由，对合同解除方的后续权利予以抗辩？还是拿这个租赁合同纠纷为例，承租方在接到出租方解除合同通知后，正在着手准备向法院起诉，要求确认合同解除无效，但出租方在承租方向法院起诉前，以合同已经解除为由，向法院起诉要求承租方搬离，法院是否应予支持？承租方可否以三个月期限尚未届满为由，进行抗辩？上述两个问题，合同法解释二均未回答，但实践中，这类案件已有发生。大家都知道，在合同法实施以前，一方当事人

4、要求解除合同，对方当事人有异议的，一般是由合同解除方向法院提起诉讼，要求法院确认合同已经解除，并同时主张其后续权利。也就是说，未经法院判决确认，一方当事人即使向对方当事人发出解除合同的通知，在实体权利上并不具备现实意义。如果出租方向承租方发出解除合同通知，而承租人对解除合同有异议，甚至承租方都无需提出异议，只要不搬离房屋，出租方仍然无法实现收回房屋的权利，出租方必须向法院起诉，要求确认合同解除，并且诉请判令承租方搬离房屋，才能够通过法院判决确认，实现自己的实体权利。合同法实施后，在很长一段时间，合同解除方仍然沿袭着原来的做法，通过向法院起诉确认合同已经解除。但随

5、着对合同法学习的深入，许多律师开始建议当事人不再向法院起诉确认合同解除，而直接按照合同法字面上的理解，以通知方式解除合同，并进而向法院起诉，要求行使合同解除后的后续权利。他们的理由也十分简单，就是根据合同法规定，解除合同通知到对方，合同即已经解除，当事人无须再向法院申请确认合同解除。他们进一步认为，既然当解除通知到达对方时，合同已经解除，则合同解除方就有权立即向法院起诉要求行使因合同解除而产生的后续权利。在这种情况下，就这类案件的审理就陷入了两难的境地，同时也对合同法提出了挑战，即要保护合同解除方解除合同的权利，就剥夺了对方当事人三个起诉的诉权；要保护对方当事人

6、三个月起诉的诉权，就剥夺了合同解除方解除合同的权利。从本人对合同法解释二的理解看，应该倾向于保护对方当事人三个月的诉权，理由如下：1、一方当事人以解除通知到达对方即合同解除，不利于维护交易行为的稳定性。随时我国经济建设的发展以及经济全球化的深入，人们经济行为经常会受到市场变化的影响，而且这种市场变化，在市场经济体制和全球化经济的环境，是经常发生，甚至是剧烈变动的。因此，如果任何一方当事人仅以一纸通知，即能解除合同，并不有利于维护稳定经济行为和交易状态。在房屋租赁合同中，由于房屋价格的波动，带动了租金市场价格的波动。租金上涨时，出租方往往希望上调租金，若不能实现，

7、极容易根据合同法规定，单方解除合同；租金下跌时，承租方往往希望调低租金，当不能实现时，承租方也可能以一纸通知，解除合同。无论从哪个角度考虑，单方以一纸通知即能解除合同，不符合交易稳定性的要求。、合同法规定的解除通知到达对方时合同解除是有条件。《合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”这条规定，从立法本意上，赋予了对方当事人对合同解除的抗辩权，使合同是否解除处于不确定或不稳定状态。在合同法解释二出台前，对于对

8、方当事人行使诉权要求法院