温州市 城市基本状况分析

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1、一、城市基本状况分析1.温州人口特征及变化趋势l总人口数和总户数呈现逐步稳定上升趋势，生育高峰偶有出现：温州市总人口和总户数均呈现逐年增长趋势，预示着未来对于住宅的刚性需求将呈现稳定增长趋势。且温州在1998年和2000年分别出现人口生育高峰，随着此批儿童入学，近期温州市区靠近学校、交通便利的住宅需求或呈放量增长。l城居人口居多，城市聚集效应初显：温州城区已形成人口聚集效应，在农业人口占据较大比重的前提下，城居人口明显多于非城居人口。截止到2005年，居住在城镇的人口为388.95万人，占总人口的52.5%,为城市

2、住宅开发营造了必要的条件。l农业人口比例较大，城市化水平较低，但呈逐年稳定增长趋势：温州正处在逐步城市化进程之中，与省内其他主要城市相比，现阶段城市化水平较低，（见图）但与此同时，温州城市化水平也具有逐年稳定增长的趋势（见图）constructionqualityacceptanceandassessmentRegulation(ProfessionalEdition)(DL/T5210.2-2009~DL/T5210.8-2009);1.9thequalitycheckoutandevaluationofelec

3、tricequipmentinstallationengineeringcode(DL/T5161.1-2002~5161.17-2002);1.10thenormsofconstructionsupervision,theelectricpowerconstructionsupervisionregulations，为房地产市场的发展提供了广阔空间。l人口流动规模较大，租、售住宅市场需求旺盛：在温州外出人口与外来人口之和接近总人口半数：如下图所示：户籍总人口740.85万人；来自市区、县（市）以外人口133.97

4、万人，对房屋租赁有着较强需求；外出人口190万人，其中约有40万人常年居住海外，但他们中多数仍然会选择在家乡置业投资。constructionqualityacceptanceandassessmentRegulation(ProfessionalEdition)(DL/T5210.2-2009~DL/T5210.8-2009);1.9thequalitycheckoutandevaluationofelectricequipmentinstallationengineeringcode(DL/T5161.1-20

5、02~5161.17-2002);1.10thenormsofconstructionsupervision,theelectricpowerconstructionsupervisionregulationsl家庭结构：多子女家庭比较普遍，离婚率呈上扬趋势，置业需要求总量较大。且有一定数量的联合（jointfamily）家庭，对大户型住宅有一定需求。根据温州市统计年鉴数据显示，2005年温州家庭总数219.16万户，户均人口3.35人，协议离婚人数为6027对。而据温州民政部门的相关调查显示，温州离婚率近年来呈现

6、10%递增的趋势。1.温州产业支撑l经济总量可观，在省内城市中居于前列：2005年达GDP1596.35亿元；人均GDP达21335元，虽然与省内其他城市比较并非位于前列，但不可忽视的是这其中流散在外的庞大民间资本所创造的GDP并未计算在内。l产业配比中，二、三产业为主导，经济发展后劲强劲。民营经济是主导，第三产业从业人数居于省内前列，且第三产业比重呈现逐年上升趋势。constructionqualityacceptanceandassessmentRegulation(ProfessionalEdition)(D

7、L/T5210.2-2009~DL/T5210.8-2009);1.9thequalitycheckoutandevaluationofelectricequipmentinstallationengineeringcode(DL/T5161.1-2002~5161.17-2002);1.10thenormsofconstructionsupervision,theelectricpowerconstructionsupervisionregulationsl主要产业类型描述：第二产业中：电气机械、鞋革、服装、塑料

8、制品、通用设备、交通运输设备、化学原料及化学制品等8大行业产值均超过100亿元，而与这些行业相关的三产也十分发达。具体细分，强势行业有不锈钢无缝管、五金洁具、拉链、商务礼品、汽摩配、服装、眼镜、塑编、合成革、泵阀、剃须刀、金属外壳打火机、电器、印刷、制笔、锁、鞋、休闲鞋、塑料薄膜、印刷包装及医药机械、智能电器、钻头（建工）、电子元器件、精密磨具、断路器、防爆