房地产行业：政策博弈促市场呈“圆弧形”底部抬升

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1、房地产行业：政策博弈促市场呈“圆弧形”底部抬升本公司具备证券投资咨询资格政策博弈促市场呈“圆弧形”底部抬升——2012年房地产行业投资策略报告报告要点：??预计明年CPI同比与今年相比将下降50%，我们预计，2012年的居民消费价格（CPI）同比，将由2011年的5.4%下降至2.7%，下降2.7个百分比，即刚好下降一半。从全年走势上看，CPI同比将呈现“两头高、中间低”的V型走势。最高点在明年1月（4.4%）；最低点在明年7月（1.7%）。1-4季度的CPI同比，分别为3.6%、2.7%、1.9%和2.6%。从CPI环比看，将呈现如图1般的波浪型走势。从翘尾因素看，20

2、12年6月比1月低很多；而2011则相同。从新增因素看，2012年呈现“中间低、两头高”的V型走势；而2011年则是逐步上升。??中央从紧政策将“稳中有松”中央在此次会议上把调控目标由“遏制房价过快上涨”升级为“促进房价合理回归”，房价受到“遏制”不是目的，“合理回归”才是中央的真正意图。2012中央对房地产调控政策依然从紧。??不考虑政府干预措施，房地产行业景气度仍将维持高位当国民经济发展速度小于4%时，房地产业处于萎缩状态；当国民经济发展速度在4%-5%时，房地产业处于停滞甚至倒退状态；当国民经济发展速度在5%-8%时，房地产业处于稳定发展状态；当国民经济发展速度大于

3、8%时，房地产业处于高速发展状态;当国民经济发展速度在10%-15%时，房地产业处于飞速发展状态。即使未来我国的经济增速保持在7-8%的中速增长区间，房地产行业仍将呈现稳定发展势头。??房产税新解-长期抑制房价作用有限从理论上分析，房产税短期会降低总需求，房产税会起到降低价格的作用。但从现实来看，房产税难以完全转嫁给供给方并在价格下降中得到反映。而长期则主要取决于供求关系，现实中我国居民的自住型居住需求尚没有得到完全满足，即需求弹性较小，此时购房者承担的房地产税较多，通过税负转嫁使价格降低的程度较小，抑制房价作用有限。??房价-2012年同比降幅为1.5%我们预期2012

4、年上半年在房地产投资下坠至谷底前，政策放松的力度比较温和，全国房价将总体上保持环比下跌状态，明年二季度可能止跌或跌幅缩小。三季度以后房价会企稳，因明年下半年信贷政策放松概率大，预计全年价格同比降幅达1.5%。证券研究报告分析师王皓宇S1080510120005联系人侯丽科S1080111060021电话：0755-82480722邮件：houlike@fcsc-25.00%-20.00%-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%10-1211-0111-0211-0311-0411-0511-0611-0711-081

5、1-0911-1011-11房地产(申万)沪深300评级：推荐房地产2011年12月20日投资策略报告第一创业证券有限责任公司FirstCapitalSecuritiesCorporationLimited研究报告请务必阅读正文后免责条款部分2??房地产市场资金测试-资金保障系数接近历史低位资金流入方面：我们预计上年现金余额为9600亿，即使下调存准等使货币政策趋向宽松，开发贷款仍然不会大量放松，预计国内开发贷款同比将回落5%左右，利用外资余额小幅增长5%，伴随销量回调，预收款及个人按揭贷款也同比下滑5%左右，作为弹性较大的自筹资金来源部分，预计仍将保持28%左右的增速，

6、预计全年现金流入为10.3万亿。资金流出方面：我们预计土地购置费用将下滑15%左右，根据房地产行业统计年鉴数据，2012年房地产行业大约需偿还贷款本金和利息分别为11300亿元和678亿元。资金支出合计为8.65万亿元（考虑2010信托融资将大量在2012年到期，由此，我们预计2012年将有3150亿元左右的信托本息到期需要偿还，考虑信托融资后大约有接近9万亿资金需要偿付）。即使开发商想要维持2008年资金保障系数116%，开发商需要自筹资金4.5万亿规模）??销量-同比下滑5%我们预测销量在2012年上半年不会有效放大，经历过2008年的“V”型反转之后，政策的放松节奏

7、将明显趋缓，呈小步快跑之势，我们预计明年一季度可能继续降准，二季度之后伴随通胀持续下行，存在降息的可能，政策放松的叠加效用会促使房地产交易量的扩大，预计全年的销量将下滑5%左右，不考虑季节性因素和推盘节奏的波动，全年的销售曲线将呈圆弧底。我们预计2012全年销售金额将下滑6.35%。??新开工-同比下滑17%我们预计2012年保障房新开工套数为800万，较2011年回落20%，商品房新开工面积较上年回落15%，跌至11.6亿平米，新开工面积累计较上年减少17%，保障房开复工面积占施工面积的比重为16%。土地购置面积较上年大约回