xx房地产项目可行性研究报告

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1、目录2市场研究与项目定位分析22.1房地产项目的市场研究22.1.1房地产市场环境调查22.2项目定位分析142.2.1客户定位142.2.2产品定位142.2.3项目形象定位162.5.4价格定位163项目建设条件分析183.1项目地块说明183.2资源供给及外部协作条件184规划设计方案184.1规划设计方案指导思想184.2规划设计方案应遵循的原则194.3建筑规模及规划设计方案设想204.3.1户型设计原则214.3.2道路交通设计原则224.3.3停车设施规划224.3.4绿地规划235项目开发进度安排245.1项目开发

2、的各项工作内容245.1.1前期工作245.1.2工程建设阶段255.1.3租售与物业管理255.2项目开发进度安排266项目营销方案266.1营销方式266.2营销节奏与策略276.2.1营销节奏276.2.2营销策略276.3销售进度计划307投资估算及资金筹措327.1投资估算依据327.2项目建设的投资估算337.2.1土地费用337.2.2建筑安装工程费用337.2.3前期工程费用337.2.4室外工程费347.2.5工程监理费347.2.6建设单位管理费357.2.7预备费357.2.8销售费用367.2.9财务费用3

3、67.3.10总投资估算表367.3资金筹措与使用计划377.3.1资金筹措377.3.2资金使用计划378财务评价378.1财务评价基础数据测算388.1.1项目计算期388.1.2基准收益率388.1.3销售税金及附加、土地增值税的确定388.1.4借款利率的确定388.1.5所得税的确定388.2盈利能力分析398.2.1静态投资回收期398.2.2动态投资回收期398.2.3成本利润率398.2.4内部收益率398.3清偿能力分析408.3.1利息备付率408.3.2偿债备付率408.4项目财务评价指标表及结论419风险与

4、不确定性分析419.1盈亏平衡分析419.2敏感性分析429.2.1单因素敏感性分析429.3风险分析439.3.1政策风险分析439.3.2市场风险分析449.3.3财务风险分析4410结论及建议4410.1结论4410.2存在的问题及建议45参考文献462市场研究与项目定位分析房地产项目的市场研究主要是为实现房地产项目特定的经营目标，运用科学的理论以及现代化的调查技术方法和手段，有目的、有计划、系统地通过各种途径收集有关房地产的信息资料，通过对资料的整理和分析，来正确地判断和把握房地产市场的现状和发展趋势，从而为开发房地产市场

5、提供可靠的依据，这也是房地产项目策划、经济评价和市场营销等工作的前提和基础。房地产项目定位是在市场调研的基础上研究和分析潜在消费者的客户定位，是对消费者使用方式和使用心理进行分析研究的基础上的产品定位，是将产品按消费者的理解和偏好方式传达出去的形象定位，房地产项目定位的目的是通过准确的定位形成项目的市场竞争优势。2.1房地产项目的市场研究房地产市场研究主要包括房地产市场环境调查、房地产市场需求调查、房地产市场供给调查和房地产营销环境调查四个方面。2.1.1房地产市场环境调查房地产市场环境调查可以分为宏观环境调查、中观环境调查、微观

6、环境调查三个层面。事实上，这三个方面的调查都是基于研究的范围和深度的不同而展开的，并非是简单的按照地理因素而进行划分。宏观环境调查（1）政治法律环境《国家新型城镇化规划(2014－2020年)》近日出台，这也是近几年来中央着力推进新型城镇化的一个文本结晶，同时也是去年12月中央城镇化会议精神的落实和细化。在《规划》中，部分内容直接与房地产相关。尤其是在第七篇“改革完善城镇化发展体制机制”中，包括“深化土地管理制度改革”和“健全47城镇住房制度”两个章节。这是1998年房改后，国家文件中首次对住房制度简要而系统的管理思路方面阐述。“

7、建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，推动形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，有效保障城镇常住人口的合理住房需求。”去年“国五条”之后，官方文件中很少提及房价，尤其是两会政府工作报告中，自2005年以来首次不提房价。而这里，“房价”重新现身，“房价与消费能力基本适应”，换一种说法就是“促进房价基本合理”；再换一种概念，就是“房价收入比”基本合理。当前，固然不必担心房价大泡沫，但未来几年房价收入比能够继续回落一些。“健全城镇住房制度”这个章节表明未来住房制度的核心内容。其一，“健全住房供应体系。加

8、快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。对城镇低收入和中等偏下收入住房困难家庭，实行租售并举、以租为主，提供保障性安居工程住房，满足基本住房需求。稳定增加商品住房供应，大力发展二手房市场和住房租赁市场，推进住房供应主体