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1、目录2市场研究与项目定位分析22.1房地产项目的市场研究22.1.1房地产市场环境调查22.2项目定位分析142.2.1客户定位142.2.2产品定位142.2.3项目形象定位162.5.4价格定位163项目建设条件分析183.1项目地块说明183.2资源供给及外部协作条件184规划设计方案184.1规划设计方案指导思想184.2规划设计方案应遵循的原则194.3建筑规模及规划设计方案设想204.3.1户型设计原则214.3.2道路交通设计原则224.3.3停车设施规划224.3.4绿地规划235项目开发进度安排245.1项目开发的各项工作内容245.1.1前期工作245.1.2工程建设阶
2、段255.1.3租售与物业管理255.2项目开发进度安排266项目营销方案266.1营销方式26ofwork,relationships,needandpossibility,putqualityfirst."Improvestructure",referspartycarefully".IsamustadheretotheindividualabsorptionTheprincipleofthedevelopmentofamatureone,andstrictlyperformintheadmissionprocedure,topreventthePartymember6.2营销节奏与策
3、略276.2.1营销节奏276.2.2营销策略276.3销售进度计划307投资估算及资金筹措327.1投资估算依据327.2项目建设的投资估算337.2.1土地费用337.2.2建筑安装工程费用337.2.3前期工程费用337.2.4室外工程费347.2.5工程监理费347.2.6建设单位管理费357.2.7预备费357.2.8销售费用367.2.9财务费用367.3.10总投资估算表367.3资金筹措与使用计划377.3.1资金筹措377.3.2资金使用计划378财务评价378.1财务评价基础数据测算388.1.1项目计算期388.1.2基准收益率388.1.3销售税金及附加、土地增值税
4、的确定388.1.4借款利率的确定388.1.5所得税的确定388.2盈利能力分析398.2.1静态投资回收期39ofwork,relationships,needandpossibility,putqualityfirst."Improvestructure",referspartycarefully".IsamustadheretotheindividualabsorptionTheprincipleofthedevelopmentofamatureone,andstrictlyperformintheadmissionprocedure,topreventthePartymember
5、8.2.2动态投资回收期398.2.3成本利润率398.2.4内部收益率398.3清偿能力分析408.3.1利息备付率408.3.2偿债备付率408.4项目财务评价指标表及结论419风险与不确定性分析419.1盈亏平衡分析419.2敏感性分析429.2.1单因素敏感性分析429.3风险分析439.3.1政策风险分析439.3.2市场风险分析449.3.3财务风险分析4410结论及建议4410.1结论4410.2存在的问题及建议45参考文献46ofwork,relationships,needandpossibility,putqualityfirst."Improvestructure",
6、referspartycarefully".IsamustadheretotheindividualabsorptionTheprincipleofthedevelopmentofamatureone,andstrictlyperformintheadmissionprocedure,topreventthePartymember2市场研究与项目定位分析房地产项目的市场研究主要是为实现房地产项目特定的经营目标，运用科学的理论以及现代化的调查技术方法和手段，有目的、有计划、系统地通过各种途径收集有关房地产的信息资料，通过对资料的整理和分析，来正确地判断和把握房地产市场的现状和发展趋势，从而为
7、开发房地产市场提供可靠的依据，这也是房地产项目策划、经济评价和市场营销等工作的前提和基础。房地产项目定位是在市场调研的基础上研究和分析潜在消费者的客户定位，是对消费者使用方式和使用心理进行分析研究的基础上的产品定位，是将产品按消费者的理解和偏好方式传达出去的形象定位，房地产项目定位的目的是通过准确的定位形成项目的市场竞争优势。2.1房地产项目的市场研究房地产市场研究主要包括房地产市场环境调查、房地产市场需求调查、房地产市
