万科地产费用核算规范

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1、房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.fdcew.com万科企业股份有限公司编号Vkcw03-04名称万科集团费用核算规范版本A/1第7页共7页编制更改王欣审核王文金批准王文金生效期2004年1月1日1.目的：统一集团有关费用核算、归集、分配的会计政策，适应管理要求，加强费用控制。2.范围：本办法适用于集团内房地产开发企业；“管理费用”、“财务费用”的明细科目名称及核算口径同样适用于集团内非房地产开发单位；物业公司在执行本规定时，若与《集团物业会计核算规范》不符，按《集团物业会计核算规范》的规

2、定执行。3.职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况；集团内各公司负责具体实施，并对实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。4.方法和过程控制4.1费用的归集4.1.1管理费用4.1.1.1“管理费用”归集公司所有部门、所有员工的人工费用（工资、奖金、社会劳动保险等）、行政费用（办公费、差旅费、通讯费等），以及公司的财产费、坏帐准备等与业务无直接关系的费用；其中包括实质性的“管理费用”及需转出到其他科目的非实质性“管理费用”。4.1.1.2下列费用属实质性的“管理费用”：◆公司总监级以上

3、人员的人工费、行政费及为履行其职责发生的其他费用；◆与业务不直接相关的办公室、财务、人事行政等部门的人工费、行政费及为履行其职责发生的其他费用；◆公司非履行业务职能而发生的费用，如公司活动费，上级单位分摊的管理费、坏帐准备等；4.1.1.3下列费用属非实质性管理费用，先在“管理费用”科目中归集、核算，按月（季）转入其它相应费用科目：◆房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.fdcew.com万科企业股份有限公司编号Vkcw03-04名称万科集团费用核算规范版本A/1第7页共7页编制更改王欣审核王

4、文金批准王文金生效期2004年1月1日直接从事产品销售（或服务提供）的部门，一般包括销售部、客户事务部、万客会、销售卖场服务部门（或物业公司的管理处）的人工费、行政费用、财产费用等先在“管理费用”中归集核算，在月底一次性按总额转入“营业费用”；◆直接从事项目开发或仅履行业务指导及监督职能的项目经理部、工程部、设计部、审算部、项目发展部等部门发生的人工、行政费用、财产费用等先在“管理费用”中归集核算，在月底一次性按总额转入“开发间接费”；4.1.2营业（销售）费用4.1.2.1“营业费用”归集日常销售产品（或提供服务

5、）而发生的所有费用、以及售后服务、完工产品的维护保养等费用；4.1.2.2下列费用在“营业费用”项目归集核算：◆媒体广告、策划、推广活动、代理佣金、品牌建设、售楼书等费用；◆政府收取的各项房屋交易费用；◆完工物业维护、保养费，及空房管理费、暖气费等；◆应由公司承担的维修、补偿等售后服务费用；◆班车、学校、泳池等承诺配套项目折旧及出包补贴、免收管理费等销售承诺费；◆“管理费用”中归集、核算的直接从事产品销售（或服务提供）的部门的人工费、行政费、财产费等属实质性的“营业费用”。4.1.2.3下列费用不属于“营业费用”：

6、◆广告设施、销售环境改造、样板间、售楼处装修装饰等费用（计入“开发间接费”）；◆委托经营的配套资产的所有收支在“其他业务收支”中核算，不在“营业费用”核算，但已表现为净补贴支出的配套资产包干运行支出在“营业费用”科目核算；◆物业公司与业务经营直接相关的物料消耗（计入经营成本）。4.1.3财务费用房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.fdcew.com万科企业股份有限公司编号Vkcw03-04名称万科集团费用核算规范版本A/1第7页共7页编制更改王欣审核王文金批准王文金生效期2004年1月1日4

7、.1.3.1“财务费用”核算公司为筹集资金等而发生的费用，包括利息支出（减利息收入）、汇兑损失（减汇兑收益）以及相关的手续费等辅助费用；4.1.3.2可资本化的借款费用先在“财务费用”中核算，至少每季末转入“开发间接费”；4.1.4开发间接费4.1.4.1“开发间接费”核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及项目营销设施建造费。4.1.4.2下列费用属于“开发间接费”：◆竣工验收过程中的有关质检费、决算编审费等有关费用；◆可资本化利息；◆按项目投资额计提的物业管理基金（或物业启动基金

8、）；◆广告设施及发布费、销售环境改造费、样板间、售楼处装修装饰费等营销设施建造费用；◆“管理费用”中归集、核算的直接从事项目开发的部门的人工费、行政费、财产费等属实质性的“开发间接费”。4.1.4.3与项目开发及业务经营各环节直接相关的费用，如：地产项目招投标费用、人防报建费、丈量测绘费、制图晒图费，直接计入项目成本，不在“开发间接费”中核算；4.1.4.4