我国住房租赁市场现状分析

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1、我国住房租赁市场现状分析崔裴当前我国房地产市场存在的关键问题，在深层次上也与住房租赁市场的不完善密切相关。为此，本文针对市场化运营的租赁住房（不包括公有住房和社会保障性租赁住房），通过对我国典型城市住房租赁市场的相关数据分析和实地调研，对我国住房市场当前存在的突出问题和内在深层次问题以及形成原因进行了分析。一、我国住房租赁市场的基本特征（一）市场地位住房租赁市场实际已成为不可或缺的一个住房供给渠道，但长期未得到足够的重视。从社会重视程度角度看，我国住房租赁市场目前被政府和社会各界高度关注，但这只是近两年来的情况，在此之前的十几年时间内，住房租赁市场一直被政府和社会各界忽视。正

2、因为如此，政府统计体系几乎完全没有有关住房租赁市场的统计项目和指标。因此，目前缺乏权威的定量数据来反映我国住房租赁市场的规模及其在房地产市场上的比例。建设部发布的《2005年城镇房屋概况统计公报》中有“2005年底全国城镇私有住宅建筑面积87.9亿平方米”的数据，据此计算出的“住宅私有率”81.62%曾被许多人误用作“住宅自有率”，但实际上“住宅私有率”是指现有住宅总量中由私有所有的住房总量所占的比例，并不能反映居民中有多少比例是居住在自已所有的住房内，因此也无法由此间接反映住房租赁市场的规模。但是，由于自有住房一定是私有住房，而私有住房不一定都被所有权人自己使用，因此“住房

3、自有率”一定小于“住宅私有率”。因此，可以推算，2005年我国住房自有率小于81.62%，如按套数计算，比例应更低。相应地，可以据此估计，我国承租住房的家庭比例至少在20%以上。《上海统计年鉴2010》提供了每百户居民家庭产权构成数据（参见表112），显示2007—2009年租赁公房和租赁私房的合计比例为20—22%，但其中“私房”未包括购买商品房而获得的私有产权，也没有统计私人购买商品房后再出租的情况。由此也可以推算，上海承租住房的家庭占居民家庭总数中的比例应在20%以上。个别研究者指出在“北上广深”四个一线城市约有20—25%的居民通过租赁获得住房，其中市场化租赁比例在1

4、0%左右浦湛（中国人民大学商学院）在“我国住房租赁市场边缘化问题分析及对策”（《中国房地产》2009年12月第30页）一文中介绍是“根据对部分城市的抽样调查，估测我国住房租赁市场的发展规模”的。，并介绍是“根据对部分城市的抽样调查，估测我国住房租赁市场的发展规模”的，但其并未详细介绍抽样调查的方法，故不足以为据。上海易居房地产研究院分别在2008年对上海、2009年对上海、北京等8个城市进行了并不严格抽样的问卷调查，约有40%的受访居民所居住的住房为承租住房，而且承租住房的主要原因是买不起住房。由于访问渠道主要是房展会或房地产网站，因此受访者具有关注房地产市场的特点，理论上应

5、是有意购房者，因此受访时承租住房的人士比例可能高于总体情况。根据上述情况，可以大致估计我国主要城市承租住房的住户大概在住户总数的20-40%范围内。其中，通过住房租赁市场承租住房住户大概占住户总数的10-20%。这一情况表明，我国住房租赁市场实质上承担了相当一部分收入较低居民的住房供给，在目前住房买卖市场价格居高不下的情况下，这一住房供给渠道是无法被住房买卖市场替代的，因而是我国住房市场乃至房地产市场的一个不可或缺的重要组成部分。表1上海市每百户城市居民家庭房屋产权构成（2007～2009）单位：%年份200720082009每百户城市居民家庭房屋产权构成100100100租

6、赁公房20.417.416.3租赁私房1.64.23.7原有私房0.90.70.7房改私房37.337.837.2商品房39.439.141.3其他0.40.80.8数据来源：《上海统计年鉴2010》，表16.6每百户城市居民家庭房屋产权构成（2007～2009）12（二）市场构成住房租赁市场以私人出租住房市场为主体，机构出租住房所占比例较小。根据市场化程度，目前我国租赁住房可分为市场化租赁住房、半市场化租赁住房和公有及保障性租赁住房三大类（参见图1）。市场化租赁住房公有及保障性租赁住房租赁住房主要类型个人私房单位租赁房廉租住房公共租赁住房农民工公寓酒店式公寓单位职工宿舍人才

7、公寓公房半市场化租赁住房城市个人私房农村个人私房图1.我国租赁住房主要类型市场化租赁住房对出租人和承租人都没有特别限定，目前主要是由个人出租的城市私有住房、农村私有住房（主要集中在大城市的城郊结合部）和主要由机构出租人（主要是房地产开发商或其他相关企业）出租的酒店式公寓。从总量上看，机构出租人出租的住房规模还比较小，这虽然没有权威的直接数据，但可以从房地产开发企业的收入结构间接得到证实。1992—2009年全国房地产企业收入中，房屋出租收入占总收入的比例最高年份仅为2.3%，2009年北京和上海的这一比