「廉洁楼宇维修 及《楼宇维修实务指南》」讲座

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1、「廉潔樓宇維修及《樓宇維修實務指南》」講座2013年12月14日講座流程講者「廉潔樓宇維修及《樓宇維修實務指南》」講座--開幕詞廉政公署防止貪污諮詢委員會主席區嘯翔先生主題演講樓宇維修實務篇：「如何聘請和監察工程顧問」香港測量師學會前會長廉政公署防止貪污諮詢委員會成員註册工料測量師張達棠先生主題演講「聘請及監督承建商注意事項」香港房屋協會高級經理(物業管理)葉婉瑜小姐廉潔樓宇維修--新版《樓宇維修實務指南》簡介廉政公署防止貪污處總防貪主任張展杰先生廉政公署防止貪污諮詢委員會主席區嘯翔先生致開幕詞l區嘯翔先生為「廉潔樓宇維修及《

2、樓宇維修實務指南》」講座致開幕詞，向參與講座的大廈法團委員和業主指出樓宇維修已成為社會各界高度關注和重視的問題，並宣佈廉署新版的《樓宇維修實務指南》正式向市民派發。l同時，區先生亦向在座的法團委員和業主介紹參與講座的三位嘉賓講者，包括香港測量師學會前會長、廉政公署防止貪污諮詢委員會成員及註册工料測量師張達棠先生，香港房屋協會高級經理（物業管理）葉婉瑜小姐以及廉政公署防止貪污處總防貪主任張展杰先生。l最後，區先生向在座的法團委員和業主呼籲：「大廈要維修、參與要足夠」–要確保廉潔有效的樓宇維修，法團委員和業主的積極參與至為重要的。

3、同時，法團委員和業主切記「維修費用要合理、防貪措施幫到你」–在聘任顧問公司時，除考慮價錢因素外，法團委員和業主亦應考慮價錢以外的其它因素，例如顧問的經驗，人手安排以及過往表現、口碑等，並參考廉署新版的《樓宇維修實務指南》，採取適當的防貪措施。l區先生的開幕詞全文見附件。樓宇維修實務篇：如何聘請及管理工程顧問香港測量師學會前會長廉政公署防止貪污諮詢委員會成員注册工料測量師張達棠測量師l探討的問題：n樓宇為什麼要維修？n維修什麼東西？n怎樣去找專業人士作工程顧問？n工程顧問做些什麽？n工程顧問服務合約應包括些什麼？n怎樣評核及挑選

4、合適的工程顧問？l樓宇為什麼要維修？維修什麼東西？n收到政府部門發出的法定命令。n例如：屋宇署的修葺令、清拆令。n樓宇日久失修、殘舊。如石屎剝落、漏水。n需要更新屋宇裝備。如電力供應系統、消防設施、電梯設施、等。n適時進行樓宇維修保養，住得安心之餘更可令樓宇保值。l怎樣去找專業人士作工程顧問？n『合資格認可人士』是什麽？n根據《建築物條例》〈香港法例第123章〉n屋宇署可提供一份認可人士名冊l工程顧問做些什麽？n工程前工作i.樓宇狀況勘察ii.就維修保養工程範圍提供專業意見i.工期及項目成本估算ii.出席法團或委員會會議iii

5、.提供設計及物料樣板iv.制作招標文件v.協助招投標事宜vi.分析標書及建議定標vii.制定合約文件n施工期間工作i.監督工程。如何監督？ii.匯報工程進度iii.處理來自業主之技術查詢／投訴iv.如有工程變更，提供專業意見v.處理中期糧款審批和審核承建商的索償vi.竣工驗收vii.發出工程缺陷清單viii.監督缺陷修補工程ix.工程決算l工程顧問服務合約應包括些什麼？n常見問題：i.顧問服務範圍不清晰或欠完整，致使聘任程序被操控ii.工程開展後出現爭議，導致顧問服務不足或欠佳，以及需要以更高價錢獲得額外服務iii.例如：會不

6、會出棚驗收工程質量？n服務範圍n顧問費用條款及付款細則n額外服務的條款n專業保險n誠信條款n暫停、恢復或終止服務的安排l怎樣評核及挑選合適的工程顧問？n避免委任由承建商推薦的顧問n避免在招標時依靠個別人士制定名單n盡量採取公開招標方式以減低被圍標的風險n如決定採用選擇性招標，建議委任一個由業主代表、管委會成員和物管公司代表組成的招標小組制定顧問名單。各成員務必申報有否利益衝突。n顧問名單可參考來自不同政府部門、公共機構或專業團體編製的顧問名單，以及請教其他已經完滿完成大厦維修項目的法團。n宜先制定評標準則，開標後不應更改評標準

7、則。n評標時價錢可能不是唯一考慮因素。n分析顧問建議在不同階段投入的人力和顧問服務的分項收費，評核收費是否合理？n非價錢的考慮因素：i.過往監督類似範圍的相關經驗ii.公司資源和目前的工作量iii.人員編制建議書iv.推薦信l結語n不同樓宇有不同的維修規模，業主除了付出金錢外還要忍受維修期間的不便。最理想是維修過程順利，不超支，不延期。最痛苦是工程爛尾，超支，訴訟及完工遙遙無期。n聘請不適當的顧問往往是惡夢的開始。試問一個超低的顧問費怎可以專業地完成其承諾服務範圍？結果往往是對工程質量及進度監管不力，縱容承建商偷工減料，工程延

8、誤及索賠等。n廉政公署2013年版《樓宇維修實務指南》加强了聘請工程顧問的建議，希望大家多多參考。聘請及監管承建商的注意事項香港房屋協會高級經理（物業管理）葉婉瑜小姐l大廈維修工作進度流程n議決維修n招標聘請顧問(建議留意“顧問合約”事項)n簽訂顧問合約n勘察狀況，編製標書(