2009年全国房地产估价师执业资格考试《房地产开发经营与管理》真题试题

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1、二〇〇九年度全国房地产估价师执业资格考试全国房地产估价师执业资格考试《房地产开发经营与管理》试题（本试题包含客观题和主观题两部分）人力资源与社会保障部人事考试中心中华人民共和国　　　　　监制二〇〇九年四月客观试题部分重要提示：要求用2B铅笔在答题卡中按题号顺序填涂答题，否则按无效答题处理。（1）单项选择题的答案填涂在答题卡中题号1至35信息点；（2）多项选择题的答案填涂在答题卡中题号36至50信息点；（3）判断题的答案填涂在答题卡中题号71至85信息点；一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应

2、的编号)1.下列关于房地产开发项目建设贷款的表述中，错误的是（）。A．债权人通常是商业银行B．不能用于偿还土地购置贷款C．主要担保物为在建工程及相关土地使用权D．还款资金来源通常是销售收入2.下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是（）。A．发行公司债券B．权益型房地产投资信托基金C．发行股票D．商业银行贷款3.新设项目法人资本金筹措渠道不包括（）。A．政府政策性资金B．国内外企业入股的资金C．个人入股的资金D．资产变现的资金4.进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是（）。A．债务融资成本分析B．资金占用费分析C．资本金与债务资金的比例分析

3、D．担保费分析5.下列关于写字楼租金的表述中，正确的是（）。A．基础租金是租户能接受的最低租金B．基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平C．写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般低于基础租金D．写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差异6.写字楼物业出租中所有经营费用均由租户直接承担的出租方式是（）。A．全租金方式B．毛租金方式C．净租金方式D．基本租金方式7.不应计入收益性物业经营费用的是（）。A．抵押贷款利息B．公共设施维修费C．房产税D．物业保险费8.下列关于物业经营产生的现金流的表达式中，正确的是（

4、）。A．税前现金流=有效毛收入－经营费用B．税前现金流=有效毛收入－抵押贷款还本付息C．税后现金流=税前现金流－所得税D．税后现金流=税前现金流－准备金－所得税9.某公司获得60亩居住用地使用权，规划设计条件：规划建设用地面积37000m2，居住建筑用地面积32000m2，容积率2.5，居住建筑密度0.4，限高6层，则该公司可用于销售的最大居住建筑面积（）。A．92500m2B．88800m2C．80000m2D．76800m210.动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（）所需的时间。A．经营收入抵偿全部投资B．全部现金流入抵偿全部现金流

5、出C．净收益抵偿全部投资D．净收益现值抵偿全部投资11.通常承租人入住写字楼前装修中的某些标准化装修项目的费用由（）支付。A．承租人B．业主C．承租人和业主共同D．物业管理公司12.房地产市场营销工作中进行广告与宣传的主要目的，是通过该项工作让（）的客户认识所营销的物业。A．潜在B．过去C．现在D．未来13.某市2008年新开工的房屋建筑面积为90万m2，2007年末完工转入2008年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2008年竣工的房屋建筑面积为60m2。那么，该市房屋的平均建设周期为（）年。A．1.2B．1.5C．2D．314.某开发商以5

6、00万元的价格取得一片地块的使用权，目前在该地块中已投入了建设资金500万元，预计项目建设投资总额为1800万元，则该项目（）。即可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。A．还需投入50万元建设资金B．还需投入450万元建设资金C．还需投入800万元建设资金D．在此情况下15.（）是判断项目盈利能力的重要技术经济指标，是指房地产置业投资中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。A．投资利润率B．销售利润率C．资本金利润率D．投资回报率16.经营性房地产项目的成本利润率等于（）乘以100%。A．开发利润/总开发成本B．正常经营年份的

7、净经营收入/总开发成本C．开发商利润/总开发价值D．正常经营年份的经营收入/总开发成本17.房地产开发项目的建设阶段是指（）所经过的时间。A．房地产开发全过程B．获得土地后到全部工程竣工验收C．从工程开工到全部工程竣工验收D．从工程开工到项目租售完毕18.对于（）的企业，它们反应模式难以捉摸，在特定场合可能采取也可能不采取行动，并且无法预料它们将会采取什么行动。A．从容不迫型竞争者B．选择型竞争者C．凶猛型竞争者D．随机型竞争者19.假设某项目的资产负债表中负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和12

8、50万元，存货为1500万元，则该项目的速动比率为（）。A．60%B．80%C．100%D．200%20.某城市规划将火车站由该城市的A