购物中心运营模式及管理原则

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1、购物中心运营模式及管理原则购物中心的开发运营正如这句话所说，“打江山容易守江山难！”，一个购物中心建起来不难，难在其后续的经营管理，这也是商业地产（购物中心）的核心所在。现代购物中心管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个统一的经营主题和信息平台之上。   购物中心运营模式分析与选择   购物中心经营方式基本有自营、联营、租赁三种。购物中心经营方式的确定是零售精细化管理的要求。自营、联营、租赁三种方式，都按照自己的特点，在购物中心各自的范围中发挥自己的作用。   租赁--初期：   现在消费者已经不仅仅满足于购物，而是需要多层次的购物享受。数据显示，目前中国在建购物中

2、心规模居全球首位。为了满足顾客多样性的需求，传统百货企业也逐渐向覆盖百货、超市和娱乐等业态的购物中心进行转型。很多老百货也重新定位“购物中心式百货店”进行升级调整。   联营--成熟期：   购物中心在步入成熟时期，最好的选择是联营！应为成熟，所以是丰收期到来了，这时候需要分担的是利润，传统百货的核心问题，在此刻表现得比较突出，就是坪效！试想，如果此时，也就是黄金时期（一般持续3-5年）还是租赁形式，那么在没有很好的确定租金价位的前提下，将流失掉利润！   自营：   采用购物中心自营经营方式的商户一般是购物中心的核心主力零售店。购物中心是一个以零售为主的商业组织形式，在零售业精细化管理的市

3、场状况下，商户加强对经营的控制力度，无可厚非，这也是零售业核心主力店主要靠自营经营的主要原因。另外，核心主力零售店必须引入知名度高的大商家，因此在招商条件上一般放得较宽，造成核心主力零售店提成或租金收入偏低。   联营为主，租赁为辅:   联营为主，租赁为辅是购物中心经营方式中主要针对非主力零售商招商的对策。这样可以提高购物中心的提成与租金收入，并且有利于购物中心对发展商的整体控制力度。并且购物中心与商户联营，能帮助小商户发展壮大，对创造购物中心未来的特色品牌有很大的帮助。 购物中心盈利模式解析   A.整体经营收益：   整体经营收益包括三个部分：一是购物中心的经营收益，主要是租金收人；二

4、是购物中心的增值收益，主要是物业的增值收入；三是周边土地和物业的增值收益，以及周边土地和物业的增值对购物中心的整体价值提升收益。商业地产以整体开发、整体经营为最佳盈利模式。   B.出售物业收益：   开发商在项目一建成就整体出售的话，很难得到理想的增值收益，所以不是在特殊的情况下，开发商不宜采取第二种方式。   购物中心管理模式：统一经营管理   统一运营一般包含四个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。这其中“统一招商管理”又是后面三个统一工作的基础和起源。这项工作的成败得失不仅决定了发展商前期的规划是否成功，而且决定着后期购物中心商业运营的管理能否成功。   “统

5、一招商”是“统一招商管理”成功与否的关键   统一招商简单而言即按照制定的招商准则，购物中心的商业管理公司严格审核、统一招商，并对所有招来的商户进行统一管理。其实统一招商并不难，难的是如何招商以及对商户如何管理。所以，设计一个合理的、符合实际的招商管理基本原则，又是“统一招商管理”成功与否的关键。   “统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益   由于目前购物中心竞争激烈，为吸引购物者光顾，打折降价的促销竞争手段日益水涨船高。一般地，管理公司都会为购物中心策划好1年365天内的天天营销计划，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”，组织策划相关的促销活动，所发生的费用预先与业主沟通预

6、算，经业主同意后，对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例进行分摊。统一收银管理，较好地执行按销售额分摊费用。   “统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作   购物中心都设立有由开发商领导、商业专家组成的管理委员会，指导、协调、服务、监督承租户的经营活动，保证购物中心的高效运转。常见的方式有：指导项目即培训售货员、卖场布置指导、促销活动安排；协调项目即协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作；服务项目即行政事务管理；监督项目即维护购物中心的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。   “统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养   购物中心的物业管理内容包括：养护建

7、筑、维护设备、保证水、电、气、热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。购物中心运营管理的五个要点   1、营造舒适的购物环境   这是指最基本的硬件维护及管理。购物中心管理团队必需为顾客缔造一个安全、卫生、照明度适中兼空气流通的购物环境，方能让顾客尽享购物之乐。   2、加强业主及商户之间的沟通   作为业主和商户之间的主要桥梁，购物中心管理团队应定期向商户搜集对购物中心的意