绿地中央花园38栋认筹方案

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1、绿地中央花园38#栋住宅认筹方案一、认筹背景自2014年度6月推出项目二期二批36#、45#栋后，在宏观市场持续下行的情况下，本项目完成了约60%的去化率，目前二期二批已推售房源剩余货值约为2200万元，全部为126-136㎡三房，在一期、二期一批房源仅剩首、顶层和两房产品情况下，为完成季度销售任务，需补充新品。目前项目二期二批38#栋已经达到预售条件，并有部分意向客户咨询，为补充完善产品及冲刺年度销售任务，拟加推38栋进行认筹。二、认筹推售房源1、楼栋情况分析38#位于府前街于中轴商业街交汇处，而且临出入口，受到商业人流及噪音的影响；1-2楼为底

2、商，将受到餐饮业态影响；且与盛翠豪庭距离约30米，视野及采光都会受到比较大的影响；2梯3户的布局较36#、45#栋舒适度降低。整体素质不及目前在售的36#、45#栋房源。2、房源情况根据施工图规划面积，38#共计11409.95㎡，共96户，分为107.79㎡2+1户型、122㎡三房、128.42㎡三房三种户型。（首批入市认筹为下图红线框内房源）4号房5号房6号房3号房2号房1号房房源情况统计如下：根据2014年宁乡县新建商品房住宅户型供销关系分析表显示，90㎡-120㎡，120-144㎡户型为宁乡市场供销主力户型，销量合计比例达70%左右。故38

3、#栋户型产品为宁乡市场主流需求户型，但同时也是同质化和价格竞争最激烈的产品。3、主力户型分析1）38#1号房：128.42㎡n优势：²厅、卧动静分明，格局规划合理，家庭娱乐、休息、休闲互不打扰；²南向独立主卧，私密更衣室、卫浴一体设计，打造主人专属空间²U型厨房布局，操作流线科学合理，与餐厅无缝对接²270°全景采光，南北双向大阳台，空间通透，视野开阔。n劣势：²入户走廊面积稍显浪费；²次卧面积较小；²公摊约24%（预测面积未出，初步统计，下同）；n总结：标准宁乡刚需客户需求户型，三面采光，但书房如作次卧则面积较小。Ø劣势：2）38#2号房：107

4、.79㎡n优势：²空间设计方正，户型布局紧凑，超高空间利用率；²约10㎡空中花园，超大赠送，魔幻两房变三房，多重功能转换随心畅享。²双厅与阳台连通设计，舒适宽敞，提升居家品质；²6m超大南向景观阳台，视野广阔，浪漫居家，灵活多变；²厨房连接南向生活阳台，结构实用合理；n劣势：北向次卧很小，仅适合做书房；n总结：户型赠送大，房间大，实用率高，但厨卫光线较暗。和南向盛翠豪庭项目较近，采光及私密性不高，受次街噪音影响。3）38#3号房：122㎡n优势：²270°全景采光，双厅均与阳台连通设计，舒适宽敞，彰显居家品质；²南向独立主卧带卫浴，打造专属于您的私

5、人空间；²厅、卧动静分明，格局规划合理，细致周到居家考量；²U型厨房布局，采光明亮，操作流线科学合理；²幽静书房灵动多变，4米开间超大客厅体现奢局理念n劣势：²厨房、卫生间较暗；书房使用面积仅为6.48㎡n总结：无特别赠送面积，但户型周正，功能分区明显，满足首改需求，和南向盛翠豪庭项目相隔较近，采光及私密性不高，受次街噪音影响。4、现有在售住宅产品分析①　二期二批户型在售货源盘点自6月14日二期二批首批房源推售以来，截止目前共计三个半月，36#合计72套房源，去化40套，整体去化率为56%，其中126㎡剩余20套；45#存量较多，自推售以来，22套

6、房源共计去化11套，去化率为50%，其中2号房户型去化4套剩余7套；合计36#、45#126㎡户型剩余27套。36、45栋房源去化一览表：36#销控45#销控180118021803180411011102170117021703170410011002160116021603160490190215011502150315048018021401140214031404701702130113021303130460160212011202120312045015021101110211031104401402100110021003100430

7、1302901902903904201202801802803804101102701702703704去化63%去化36%601602603604红色标记为已销售产品501502503504401402403404301302303304201202203204101102103104去化61%去化50%去化44%去化77%45#去化率为50%36#去化率为56%小结：36#、45#栋125-127㎡三房现有存量27套，为减少内部竞争，可将38#128㎡三房暂时保留，集中去化36#、45#现有余货；而38#栋107㎡、122㎡户型属于项目内部无竞

8、争产品，且目前已有意向客户咨询，首次38#栋认筹可针对107㎡、122㎡产品启动，有利于后期去化128㎡三房。5、竞品分析