2010年房地产估价师《案例与分析》重点预习(18)

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1、第五节　房地产强制拍卖估价房地产强制拍卖估价是为相关部门确定拍卖保留价提供服务，这里所说的拍卖特指强制处分的拍卖。以拍卖方式对房地产进行处分，是一种特殊的交易方式，在强制处分、清偿、司法执行房地产的交易中较为常见。一、房地产拍卖的相关法律规定房地产拍卖适用法律法规主要有《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国拍卖法》、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》。《城市房地产管理法》第四十六条规定：“房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务

2、履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。”第五十条规定：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。”第五十一条规定：“房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。”《担保法》第三十三条规定：“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法

3、第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。”第五十三条规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”第五十五条规定：“城市房地产抵押合同签订后，土地上新增

4、的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。依照本法规定以承包的荒地的土地使用权抵押的，或者以乡（镇）村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。”第五十六条规定：“拍卖划拨的国有土地使用权来源建设工程教育网所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。”来源建设工程教育网《拍卖法》第三条规定：“拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品

5、或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。”第六条规定：“拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。”第五十六条规定：“委托人，买受人可以与拍卖人约定佣金的比例。委托人、买受人与拍卖人对佣金比例未作约定，拍卖成交的，拍卖人可以向委托人、买受人各收取不超过拍卖成交价5%的佣金。收取佣金的比例按照同拍卖成交价成反比的原则确定。拍卖未成交的，拍卖人可以向委托人收取约定的费用；未作约定的，可以向委托人收取为拍卖支出的合理费用。”《拍卖、变卖财产的规定》第四条规定：“对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机

6、构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。”第八条规定：“拍卖应确定保留价。拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，在行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。”二、房地产强制拍卖估价的特点来源建设工程教育网处分房地产由于其清偿、抵债、罚没、司法执行等原因造成其除具有房地产估价的一般固有特点外，还有许多新的特点，因此在

7、对处分房地产强制拍卖估价过程中，应根据这些不同点，确定其价格。（一）强制处分处分房地产的拍卖属于强制性的司法行为，原产权人没有权利讨价还价，处分行为也一定要在规定的时间内完成，如果拍卖不成，通常会由法院主持将拍卖标的物折价抵偿债务。第11页共11页（二）快速变现由于拍卖交易方式的特点，买受人（购得拍卖标的的竞买人）在较短的时间内决定购买，没有充分的考虑时间，也没有足够的时间对拍卖标的物作充分的了解，特别是需在较短的时间内支付全部款项，承担的风险较大，因此其价格一般较正常交易低。（三）市场需求面窄、推广力度小拍卖房地产多为单宗

8、、部分、小规模物业，难以像房地产开发项目进行市场营销，仅以拍卖公告的形式进行宣传，推广力度较小；再加之拍卖房地产是以已确定用途、规模、位置的现有状况进行销售，而不像房地产开发项目先进行市场定位、营销、策划，以销定产的方式进行，因此市场需求面窄，只会满足个别消费者的需求并在许多方面存在“先天