房地产估价师《案例与分析》重点预习(3)

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1、一、大纲要求考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对不同估价目的在房地产估价时所起的作用，房地产估价的假设前提，房地产价值类型与房地产估价前提之间的关系，房地产价值类型和估价前提、房地产权利和房地产交换价值之间的关系，以及它们和房地产估价目的的关系等的了解、熟悉和掌握程度。考试要求来源建设工程教育网1．掌握建设用地使用权出让价格评估；2．掌握房地产转让价格评估；3．掌握房地产抵押价值评估；4．掌握城市房屋拆迁估价；5．熟悉房地产强制拍卖估价；6．熟悉房地产损害赔偿估价；7．熟悉房地产租赁价格评估；8．熟悉房地产课税估价；9．了解企业各种经济行为涉及的房地产估价。二、内容讲解第六节

2、　房地产损害赔偿估价一、房地产价值损失的原因及种类近年来随着房地产市场的不断发展，房地产已成为最主要、最广泛、最重要，也是人们最看重的财产之一，其一般占社会总财富的50%～70%，据保守估计，中国城镇居民住房财产占家庭总财产的比重超过50%。随着《物权法》的出台和实施，人们的财产保护意识越来越强，对用法律保护自己的财产有了更加迫切的要求，越来越多的业主开始重视自己所拥有的物业价值以及其在市场上的价格变化，对于因各种各样原因而造成物业价值的减损尤为敏感，因物业价值的减损而涉及索赔和诉讼需要对其进行估价的情况也越来越多。来源建设工程教育网房地产损害一般来说，是指房屋本身的损害，主要包

3、括房屋实体损害、功能损害、经济损害及环境损害等方面。由于房连着地，房地为一体，受损害的房屋在实体贬值、功能贬值、经济贬值的同时，连同房屋占用的土地也会带来经济价值贬值。房地产价值损失一般是指由于房地产所在区域环境发生变化或者房地产本身出现各种质量问题导致的估价对象房地产的价值和正常房地产之间的差值。引起房地产价值损失的原因和种类主要有：第20页共20页（一）因规划修改给房地产权利人的合法权益造成损失《城乡规划法》第五十条规定：“在选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。经依法

4、审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿”。因规划修改、变更对房地产价值造成损失的具体情况主要体现在以下几方面：1．房屋本身的规划修改、变更导致的房地产价值损失来源建设工程教育网导致房屋本身的规划修改、变更情况主要有：规划用途变更、规划限高变更、容积率变更、及建筑设计方案变更等等，主要体现在控制性详细规划指标的调整上。对房屋造成的价值损失主要包括：①房屋产生预期收益的减少。例如：修改规划后房屋的建筑面积减少，就可造成房屋将来的总收益降

5、低。②因规划修改需要投入的改造成本。例如：原来规划用途为住宅，规划修改后用途改为商业，就需要对结构和设施等进行重新改造；若项目为在建工程，则需要对在建工程修改建筑设计，这都需要新增投入。2．小区内部的规划修改、变更导致的房地产价值损失导致小区内部的规划修改、变更情况主要有：小区规划用途变更、小区规划限高变更、小区容积率变更、小区规划设计方案变更及小区配套设施变更等等。涉及到房屋本身的规划修改、变更，价值损失内容与前述类似，同时需要考虑小区内部的规划修改、变更后对房地产价值的影响；若不涉及房屋本身的规划修改、变更，则小区内部的规划修改、变更将改变房屋外部性，即通过房屋周围环境间接影

6、响房地产的价值。3．小区周边规划修改、变更导致的房地产价值损失小区周边规划修改、变更一般不会直接影响房地产实体，主要通过房地产的外部性对房地产价值产生影响。具体包括：小区周边市政配套设施规划变更、公用设施规划的变更、及小区周边土地利用方式的变更等等。例如：一座住宅楼若旁边兴建一座工厂，可导致住宅楼价值下降。又如：小区周边道路限行，将降低房地产道路通达性，也会造成房地产价值损失。来源建设工程教育网4．房地产所在的区域规划修改、变更导致的房地产价值损失房地产所在的区域规划修改、变更导致的房地产损失，涉及到房屋本身的规划修改、变更，则主要体现在控制性详细规划指标的调整；若不涉及房屋本身

7、的规划修改、变更，则具体情况与小区周边规划修改、变更导致的房地产损失相似，同时应考虑区域职能定位变更等方面对房地产价值的影响。比如：某区域原来是商务中心区，规划修改后将成为大型居住区，则该区域原有办公房地产的价值可能会有所降低。5．房地产所在区域大型基础设施建设修改、变更导致的房地产价值损失第20页共20页城市大型基础设施建设的修改和变更主要通过房地产的外部性对房地产价值产生影响。如原有的地面道路建成了横贯城市中心的高架快速路；原有的安静街巷改建成了道路等级较高的双向四车道；小区