德思勤：都市综合体专题研究——43p

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1、都市综合体系列之一：发现都市综合体美国纽约的洛克菲勒中心，“纽约心脏”美誉的曼哈顿，日本福冈波多运河城，东京的六本木山庄、阳光城，多伦多伊顿中心，香港新世界中心，香港的时代广场，深圳的中信城市广场，华润中心，上海商城、上海世贸大厦，北京国贸中心等，与这些典型的都市综合体相参照，你能在自己生活的城市中发现几个？历史总有惊人的相似。中国城市建筑规划和发展，总能在西方发达国家找到属于它的影子，是偶然？还是必然？   当深圳经历了自身快速发展时期，当深圳的开发者频频走向美国、新加坡、日本等地去学习和考察的时刻，一种引领城市精神、资源共生、聚合增值的地产模式诞生了，它具备了现代城市的全部功能，也

2、被人们俗称为“城中之城”，美国人美其名曰“HOPSCA”（豪布斯卡）--都市都合体。什么是“都市综合体”   建筑规划专家指出：“城市的每一个功能要素既有一定的独立性，又相互依存、相互补充。”一个居住区，如果是清一色住宅，既无商业、休闲娱乐等配套，又缺乏便捷的道路交通系统，将很难受到市场与客户的青睐；城市中央商务区若全被写字楼占据，而无餐饮、购物、寓所等设施，办公环境将变得空洞乏味。   都市综合体是在建筑综合体上的进一步发展与复合。建筑综合体是将城市活动中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等多种不同的功能空间进行有机地组合，通过一组建筑来完成，并与城市的交通协调。同时，在

3、不同功能之间建立一种空间依存、价值互补的能动关系，从而形成一个功能复合的、高效率的、复杂而统一的综合体。   随着城市规模不断扩大，城市化程度的提高，城市中又出现了相邻多个建筑综合体集群的城市形态，其功能比建筑综合体更为集约、规模更大，而且，其交通与外界的联系比建筑综合体更为紧密，甚至其运作受到内外部交通的制约。于是，出现了都市综合体这一特殊的城市形态。都市综合体与建筑综合体相比有共性，也有差异。   都市综合体更具备完整的街区特点，是向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果。都市综合体通过街区的作用，实现了与外部城市空间的有机结合、交通系统有效联系，成为城市功能混合

4、使用中心，延展了城市的空间价值。可以说都市综合体是城市发展与聚集的产物。当人口聚集、城市聚集度提高，土地资源紧张，都市综合体就会出现。并逐步在城市中占据越来越显赫的地位，成为城市经济发展的引擎。深圳的“都市综合体”现象   招商、星河、卓越、华润、中航、天健、中粮、海岸、绿景等深圳知名的一线房地产开发商已经都在不约而同地进行着都市综合体的建设或经营了，这成为深圳城市的一大“都市综合体”现象。通过综合性的开发而获得良好的经济、社会效益，形成一个卓有成效的开发，才能取得项目价值与城市价值的复合化和最大化。   在深圳早期出现了不少建筑综合体，典型的就是深圳的地王大厦。随着城市规模不断扩大，

5、城市化程度的提高，相邻多个集群的城市形态，其功能比以前建筑综合体更为集约、规模更大。而且，其交通与外界的联系比以前更为紧密，甚至其运作受到内外部交通的制约，就开始不断出现都市综合体这一种特殊的形态。例如星河地产在CBD构建了一个大的都市综合体，利兹卡尔顿五星级酒店、COCOPARK购物中心，星河国际高尚住宅，星河大厦写字楼，形成一个文化娱乐、出行购物、居住有机互补的、功能复合、互相作用、互为价值链的空间。   都市综合体在这样的城市发展背景下成为卓有成效的房地产开发模式。这种开发模式在开发建设中，需要通过综合性的开发，结合社会经济发展目标和城市总体规划要求，进行统一规划、综合布局来获得

6、良好的经济效益、社会效益和环境效益；需要建设全过程的互相配合、协同发展。综合体将成城市发展主角   都市综合体是城市形态发展到一定程度的必然产物，发展也十分迅速。在国内目前的综合体开发已经成为热点，综合体的产品细分形式也多种多样。如旧改综合体深圳以鼎诚国际为起点的中航城改造，绿景地产对新洲的改造等；以商业为核心的综合体同样十分普遍，如深圳南油购物公园、武汉的鑫城国际等；CBD商务综合体有东莞的第一国际、卓越时代广场等；在城市新中心区的综合体项目如深圳中航格澜郡；一般住宅综合体如桃源居、招商花园城等。珠三角地区著名的都市综合体有华南MALL、碧桂园、雅居乐等，不胜枚举。   与此同时一些

7、新的地铁综合体、产业综合体项目也崭露头角。但是否能将综合体成功地经营下去，坚持到底，这是摆在众多开发商面前的一个共同课题。德思勤都市综合体有关研究小组指出，开发商面临着一个最高层次的挑战，复合型的空间需要复合型业态的支撑，如何在前期定位、规划与项目开发时保证各物业业态的和谐、稳定地可持续发展，在后续销售与经营中找到各物业价值最大化的平衡点，才是项目成功的关键。但无论从业态组合还是资源聚合的本质看，都市综合体一定将成为城市发展的主角，这一点毋庸置