税2习题-第三章讲义

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1、2009年注册税务师考试辅导　税法(Ⅱ)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第三章　土地增值税考情分析：　　◆本章近三年试题分数分布年度单项选择题多项选择题计算题综合题合计2006年3分4分－－7分2007年2分4分6分－12分2008年2分4分－4分10分　　◆本章内容：本章共六节：　　本章要点：征税范围、税率增值额的确定应纳税额的计算减免税优惠土地增值税清算管理　　◆本章新增及变化内容：　　（1）新增：土地使用者转让、抵押、置换土地，缴纳土地增值税的规定（P167）　　（2）明确契税作为房地产开发成本（P168）　　（3

2、）新增：2008年11月1日起，对居民个人销售住房一律免征收土地增值税（P174）　　（4）新增：廉租住房、经济适用住房的免税政策（P174）第一部分：重点内容精讲　　一、征税范围有关事项是否属于征税范围1.以房地产投资、联营　　房地产转让到投资联营企业，暂免；将投资联营房地产再转让，征。2.合作建房　　建成后自用，暂免；建成后转让，征。3.企业兼并转让房地产　　暂免4.房地产交换　　单位之间换房，征；个人之间互换自住房免征。5.房地产抵押　　抵押期不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。6.出租　　不征（无权属转移）7.房地产重新评估　

3、　不征（无收入）8.国家收回房地产权　　不征9.继承、赠予　　继承不征（无收入）。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务的人不征；非公益性赠予征。10.土地使用者转让、抵押、置换土地　　缴纳土地增值税　　二、税率：土地增值税四级超率　　三、转让房地产增值额的确定（掌握）　　　　　　第9页2009年注册税务师考试辅导　税法(Ⅱ)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　土地增值额=转让房地产收入-税法规定的扣除项目金额　　扣除项目及其金额　　　　（一）新项目转让——房地产企业扣5项　　1.取得土地使用权所支付的金额　　2.开发

4、土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）　　3.开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用）　　对于利息支出，分两种情况确定扣除：　　（1）利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内（注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）　　（2）（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内。　　4.与转让房地产有关的税金　　指在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设税，教育费附加也可视同税金扣除。　　其中：房地产开发企业缴纳的印花税列入管理费用，印花税不再单独扣除。　　5.财政部确

5、定的其他扣除项目　　房地产开发的纳税人按前2项之和，加计20%的扣除。　　（二）旧房及建筑物扣除项目为　　1.房屋及建筑物的评估价格。　　2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。　　3.转让环节缴纳的税金　　（三）评估价格　　四、应纳税额的计算（掌握）　　计算步骤：　　（一）计算增值额　　增值额=收入额-扣除项目金额　　（二）计算增值率　　增值率=增值额÷扣除项目金额×100%　　（三）确定适用税率　　依据计算的增值率，按其税率表确定适用税率。　　（四）依据适用税率计算应纳税额　　应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速

6、算扣除系数　　五、减免税优惠　　　　　　第9页2009年注册税务师考试辅导　税法(Ⅱ)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（一）建造普通标准住宅出售，其增值率未超过20%的，予以免税。增值率超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。　　（二）因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产，免税。　　（三）新增：2008年11月1日起，对居民个人销售住房一律免征收土地增值税。　　（四）新增：廉租住房、经济适用住房的免税政策。　　六、房地产开发企业土地增值税清算管理（掌握）：　　（二）土地增值税的清算条件：　　（三）非直接销售和自用房地产

7、的收入确定　　（1）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：　　（四）土地增值税的扣除项目第二部分：近三年部分考题回顾　　一、单项选择题　　1.（2008年）出售旧房及建筑物计算土地增值税的增值额时，其扣除项目金额中的旧房及建筑物的评估价格应按（　）计算。　　A.账载余额　　B.重置成本　　C.账载原值乘以成新折扣率　　D.重置成本价乘以成新折扣率　　【答疑编号941030101】　　【答案】D　　【解析】旧

8、房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价