新型城镇化背景下房地产业走势展望：更平稳更均衡更健康

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1、中国指数研究院中国房地产指数系统新型城镇化背景下房地产业走势展望中国指数研究院中国房地产指数系统电话：010-邮箱：hetian@soufun.com新型城镇化背景下房地产业走势展望：更平稳、更均衡、更健康2013年3月21日目录摘要1一、过去十年中国城镇化进程回顾31.城镇化水平快速提高，年均新增城镇人口超过2000万人32.城镇化拉动宏观经济，为房地产业发展提供广阔空间3二、新型城镇化与以往道路的区别61.“以人为本”，解决土地城镇化快于人口城镇化问题72.重质量轻速度，解决城市发展配套不足不均问题83.城乡统筹一体化发展

2、，解决地区间发展不均衡问题9三、新型城镇化背景下房地产业走势111.未来十年住房需求近160亿平米，市场规模继续扩大112.更平稳：城镇化进程放缓，房地产业需求释放更为平稳133.更均衡：遵循城市发展规律，不同地区市场发展更为均衡144.更健康：土地、保障房等长效机制逐渐形成，行业更加健康18结语21报告撰写：许琳高级分析师xulin@soufun.com贾静分析师jiajing@soufun.com李晶分析师lijing.bj@soufun.com荣晨分析师rongchen@soufun.com本报告数据来自中国指数研究院数

3、据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询010-。中国指数研究院中国房地产指数系统新型城镇化背景下房地产业走势展望摘要作为新任国务院总理李克强同志反复强调的发展战略，新型城镇化如何前行备受关注。新型城镇化是“工业化、农业现代化协同推进的城镇化”，是“以人为核心”的城镇化。本文对中国城镇化的历史进程进行回顾，解读新型城镇化内涵，并在此基础上对未来房地产业的走势进行预测。一、过去十年中国城镇化发展进程回顾1.城镇化水平快速提高，年均新增城镇人口超过2000万人2000-2010年，我国城镇化水平提升速度为建国

4、以来最快，年均提升1.4个百分点，每年新增城镇人口超过2000万人。2011年城镇化率首次突破50%，达到51.3%。与全球主要国家相比，中国目前的城镇化水平已超过发展中国家平均水平，但与发达经济体平均77.5%的水平仍有较大差距。2.城镇化拉动宏观经济，为房地产业发展提供广阔空间2000年以来，在城镇化进程不断推进的大环境下，我国宏观经济持续向好且流动性充裕。这为房地产业提供了旺盛的需求，带动市场供应不断扩大；居民住房消费拉动行业投资规模上升，推动了我国房地产业市场规模的持续扩大。到2012年，全国商品房销售面积11.1亿平

5、方米，新开工面积17.7亿平方米，相比2000年均增长5.0倍；商品房销售额6.4万亿元，相比2000年增长15倍，超过同期开发投资额增幅。二、新型城镇化与以往道路的区别1.“以人为本”，解决土地城镇化快于人口城镇化问题此前中国城镇化过程的一个突出特点是，城市建成区规模快速增长，而集聚的人口增速相对较低，土地城镇化速度明显快于人口城镇化速度，土地资源集约利用程度不够。此外，我国流动人口总量大，若以户籍人口计算，人口城镇化的速度更低，已进城人口的市民化动力强烈。新型城镇化着力于解决城镇现有定居人口以及未来新增人口的生活需求，以及

6、城镇流动人口的市民化需求，真正做到李克强总理所说“以人为本”。2.重质量轻速度，解决城市发展配套不足不均问题与快速发展的规模不相适应的是，目前城市基础设施建设和公用事业发展相对滞后，空间规划和城市规划前瞻性不足。另一方面，中国城市经过几十年的经济发展，已经积累了大量的物质基础，过去的城镇化，主要是城市规模的扩张和城市自身的美化，而未来的新型城镇化将从单纯的规模扩张向质量提升转变。3.城乡统筹一体化发展，解决地区间发展不均衡问题我国在改革开放初期采取了沿海地区优先发展的经济发展战略，经过30余年的发展，东中西部经济发展差异日益拉

7、大。与此同时，由于农村产业发展水平相对较低，城乡居民收入水平差距也在不断扩大。未来的新型城镇化将形成以大城市为依托，中小城市为重点，逐步形成复合作用大的城市群，促进大中小城市和小城镇的协调发展，缩短地区差距，平衡地区间的发展。24本报告数据来自CREIS中指数据或中国房地产指数系统对公开资料的整理。详情请查询http://fdc.soufun.com或致电400-630-1230，010-。中国指数研究院中国房地产指数系统新型城镇化背景下房地产业走势展望一、新型城镇化背景下房地产业走势1.未来十年住房需求近160亿平米，市场规

8、模继续扩大与城镇化水平较高的发达经济体相比，我国城镇人均住房面积仍有比较明显的差距，加之不断增加的城镇人口，未来我国房地产市场仍有较大发展潜力，初步测算，不考虑投资性需求，未来十年需新建成住房约160亿平米，其中商品住房约120亿平米。2.更平稳：城镇化进程放缓，房地产业需求