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1、中国房地产行业未来走势分析结论概要:1、中国住宅市场未来5年，很难出现销售大量持续滞销，价格也很难出现崩溃（崩溃定义：时间2年以上，价格大幅下滑30%以上）2、虽然市场不会出现崩溃，但很可能出现短时调整：考虑到中国住宅市场已经进入供求关系的调整期，如果新开工面积增长过快，个别年份将面临短暂的调整，作为投资者我们要做好心理准备。3、作为投资者，密切跟踪产业转移和人口聚集趋势，选择（1）供小于求或供求平衡，去化趋势无忧的地区，（2）成本尽量低可以承受短期调整的项目进行投资。4、商业地产已显过剩，投资商业地产要极其慎重。一、住宅市场（一）销售情况1、经历了2011年和2012年
2、的销售低迷（销售面积增速为3.38%、2.01%），2013年销售高位景气（销售面积增长17.50%，销售金额增长约30%）。5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve152、
3、一、二线城市销售面积和销售金额占比自2011年持续上升。2012年-2013年,一线城市销售面积增速均超过二、三线城市。3、2013年全国销售均价上涨明显，尤其是一二线城市价格涨幅大5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingthere
4、gionalpositionandachieve154、支撑销售的最主要原因是刚需：适婚年龄的35岁以下购房者占比由2007年的36.7%上升到2013年的63.4%。世联接触的客户中投资客占比逐渐降低。5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprot
5、ectingtheregionalpositionandachieve15（二）库存情况1、2013库存总体正常:房地产开发商必须维持2-3年的库存维持运营，去化压力属于正常情况5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregi
6、onalpositionandachieve152、库存地区分化较大：一线城市压力小、二线城市库存压力不大、三四线城市由于供应和需求失衡，供过于求的局面持续去化时间(截止2013年11月底)一线城市北京、上海、深圳、广州去化时间低于10个月,去化时间短二线城市在环渤海、长三角、珠三角这三个我国传统的人口聚集区域，其整体的经济发展潜力和人口聚集能力较强，（除个别城市外，例如杭州）二线城市当前的库存问题不大。中西部的中心城市如重庆、成都、武汉、长沙等二线城市，2013年成交面积大幅上涨，但由于供应量大，价格平稳。去化时间：杭州14.6、重庆8.1、宁波25.8、福州13.2、
7、厦门7.9、青岛10.7。三线城市三四线城市由于供应和需求失衡，供过于求的局面持续。整体上看2013年以来库存和去化时间双双攀升。在未来的一段时间5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotecting
