房地产行业险资投资的标的与时机分析：“地产解惑”系列之二，险资为何偏爱房地产股？

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1、目录一、引言：投资统计方法的改变3二、险资举牌房企的历史与现状31、“宝万之争”的简要回顾32、目前险资对上市房企的持股情况5三、险资为何会举牌房地产行业？61、保险资金自身的配置需求62、房地产行业自身的优秀属性7（1）行业指标兼具价值属性与成长预期7（2）房地产行业步入稳定发展期：长效机制下与“房住不炒”8（3）行业集中度不加速提升，投资龙头享受价值红利8四、险资偏好选择哪些具体标的？101、股权分散102、高股息率113、低估值114、险资潜在的增持标的进一步筛选11五、险资增持房地产公司股份的时机121、险资一般何时会选择增持地产板块？12（

2、1）板块整体估值被低估12（2）宏观环境导致房企拿地速度放慢132、平安资管增持华夏幸福是否会引发新一轮险资举牌？133、险资增持上市房企的可能方式16（1）协议转让16（2）二级市场买入17六、投资建议17七、风险提示17插图目录18表格目录18若出现排版错误，可加微信535600147，凭下载记录获取PDF版本一、引言近年来，我国的保险资金对房地产公司股票显示出了较大的偏爱，各种“举牌”、“增持”的案例频频出现：2010年至2012年，宝能系对深振业三次大规模举牌，打响了保险资金举牌地产个股的第一枪；2014年12月，安邦连续举牌招商银行、金融街

3、、民生银行、金地集团之后，保险公司举牌上市公司的做法受到广泛关注，中小保险公司也开始纷纷跟进；2015年下半年，宝能系开始举牌万科，险资举牌地产公司进入高潮。进入2017年之后，由于监管逐渐趋严，险资一度偃旗息鼓；2018年7月10日，华夏幸福公告称，控股股东华夏控股通过协议转让方式，向平安资管转让582,124,502股公司股份，占公司总股本的19.70%，转让对价合计137.7亿元，平安资管将成为公司第二大股东，并将派驻两名董事，险资再次增持地产公司股份。虽然险资增持的方式多种多样，被增持公司的反应也不尽相同，但增持行为毫无疑问表明了险资对标的地

4、产公司长期投资价值的看好；同时值得注意的是，在2017年之前的几波举牌浪潮中，被举牌的地产公司的股价也随之一路走高。那么，险资为何对于房地产公司情有独钟？险资在何种时机下会举牌入场？本次平安增持华夏幸福股份后，会不会带动新一波险资对地产公司的大规模增持？被举牌地产公司的股价将呈现何种走势？本文将在对既有险资增持地产公司的案例进行研究的基础上，对上述问题进行简要分析。二、险资举牌房企的历史与现状1、“宝万之争”的简要回顾险资举牌地产股，最典型的案例非“宝万之争”莫属。鉴于此，我们首先梳理了“宝万之争”始末各主要参与机构的股份变动情况，以对这一险资举牌的

5、经典案例进行简要回顾。图1：万科股权结构变化情况若出现排版错误，可加微信535600147，凭下载记录获取PDF版本90%深地铁宝能系华润系安邦系恒大系其他若出现排版错误，可加微信535600147，凭下载记录获取PDF版本80%70%60%50%40%30%20%10%0%1H15201520162017资料来源：公司公告，民生证券研究院“宝万之争”是指宝能以及与之关联的公司（即“宝能系”），2015年多次在二级市场若出现排版错误，可加微信535600147，凭下载记录获取PDF版本上举牌万科，引起的之后一系列股权纷争。本文无意对这些股权纷争做讨

6、论，而仅从投资的角度进行研究。“宝能系”的这一举动进而带动多家机构（包括华润、安邦、恒大、深地铁等）也对万科相继进行增持，期间，万科的股票价格也随之出现大幅上涨。虽然最后由于监管和深圳地铁集团的介入宝能系未能实现控股万科的目的，但仅从投资角度来看，可以肯定的是宝能系的保险资金在持有万科股份的过程中获得了相当的收益：根据万科提交的《关于提请查处钜盛华及其控制的相关资管计划违法违规行为的报告》显示，宝能系九个资管计划购入万科A股票的均价为18.89元/股，按平均融资成本7%以及已存续期36个月计算（截止到2018年7月份），再考虑分红后综合计算得到宝能系

7、买入万科股票的平均成本约为21.13元/股，而今年4月17日宝能系的资管计划“安盛2号”通过大宗交易进行减持的均价则为29.92元/股，收益率达41.6%。表1：“宝万之争”中各机构股份变动情况简要整理时间参与机构事件2015年7月11日宝能系宝能系首次举牌万科，前海人寿通过二级市场买入万科约5.53亿股，占万科总股本约5，此次耗资约80亿。2015年7月24日宝能系宝能系再次举牌万科，前海人寿、钜盛华持股数量达11.05亿股，占万科总股本约10。据披露信息，钜盛华与前海人寿为一致行动人。2015年8月27日宝能系万科发布公告，钜盛华及前海人寿再次

8、增持万科约5股票，合计持股数超过15，成为万科第一大股东。2015年9月4日华润港交所最新权益信息披露，华