理学统计学毕业论文 从需求视角论商品房价格持续上涨的原因

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1、湖南师范大学本科毕业论文考籍号：XXXXXXXXX姓名：XXX专业：理学统计学论文题目：从需求视角论商品房价格持续上涨的原因指导老师：XXX二〇一一年十二月十日摘要：中国的房地产市场属于区域性的寡头垄断市场，由于商品房产品的区域性、供给调节的滞后性和市场的不完全竞争性，房价具有“棘轮效应”，上升容易，下降难。在卖方市场的情况下，房价高速上涨原因在于需求的强力拉动，城市化、居民收入提高形成旺盛的住房消费需求是房价持续上涨的主要原因，而投机需求的涌动，则助长了价格的进一步高涨。　　关键词：棘轮效应；房价上涨；城市化；投机需求　　　　1998年住房市场化改革以来，商品房价格快速攀升。1998

2、-2009年，GDP年均增长约10.2%，而商品房价格从1987年平均411.4元/平方米升至2008年3，800元/平方米，平均每年升11.2%，超过了GDP的增幅。一线大城市的房价已是高不可攀，2011年2月，“宜居城市研究室”发布《2010年中国城市房价排行榜》，统计中国城市房价排行情况，样本城市总量为110个，入列前10位的城市分别为杭州市、北京市、上海市，温州市18，854元/平方米、三亚市18，319元/平方米、深圳市16，978元/平方米、宁波市13，438元/平方米、广州市12，560元/平方米、南京市12，016元/平方米、舟山市10，500元/平方米。目前，房价的高

3、涨正向二三线城市乃至全国范围铺开。　　房地产市场从全国范围看是垄断竞争市场，房企数目很多，前10名的销售额仅占全国的8%左右，这和家电行业（海尔、格力、美的）三足鼎立的情况很不一样。但是从区域看，由于商品房的特性，一是住房不可移动，具有区域性；二是受土地供给和开发周期（一般2-3年）限制，短期内住房的供给是刚性的；三是投资门槛高，开发商占有信息主导优势，市场竞争不完全；这三者直接决定了区域房地产市场是寡头垄断性质的。一般一个区域只有若干家较有实力的房企占据了主导优势，因而更容易合谋采取“捂盘”等方式从而在某种程度上控制价格，使得价格下降较为困难。从这个角度说，房地产市场是卖方市场。在寡

4、头垄断的卖方市场下，价格拥有一种“棘轮效应”：上涨容易，下跌难。在这样的价格机制下，笔者认为房价的上涨主要是由于需求的来动作用。无论是需求曲线的向右移动还是需求在曲线上向右变动，都会使价格上涨。从1998年住房市场化改革起至2010年较长一段时期看，三个方面的原因持续作用，使得商品需求非常旺盛，房价一涨再涨。　　1城市化是推动房价上涨的长期动力　　表1显示了建国以来的城市化率变化情况。分年段看，“九五”计划时期之前（也就是1996年之前），中国的城市化处于低速增长的状态，“七五”和“八五”时期年均城市化率只分别提高0.54%和0.53%。　　从1996年我国城市化率迈过30%的关卡后，

5、进入了诺瑟姆曲线所揭示的加速阶段，至2010年的15年间，平均每年城市化率提高超过1个百分点，大大高于改革开放前15年平均0.5个百分点的水平。　　随着工业革命时代的来临，城市成为人口、财富及文化的集中地，人们不断从乡村流向城市；加上城市人口财富创造能力高，在城市范围不扩张的情况下，自然会推高楼价。对于房市而言，城市化导致大量人口从农村涌入城市生根发展，属于对房市的额外“增量需求”。北京为例，2010年头5个月外地人口占北京购房总数的50%，说明城市化导致的人口迁徙对大城市房地产需求十分强劲。此外，就原本就在城市居住的居民而言，工业化与城镇化发展导致了大规模城市改造和居民拆迁，未来一段

6、时间内，由于城市基础设施建设、旧城改造、危房拆迁，城市房屋拆迁量仍将保持较大规模，这一部分人也将继续形成巨大的被动需求。总之，城市化的总体影响是将商品房需求曲线往右推，使得在原来供给条件不变的情况下，市场价格进一步走高。由于从2000-2020年我国处于全面建设小康社会的工业化中期，城市化在该时期也将保持较高速度的增长，从而给房价上涨提供了长期的推动力。　　2城市居民收入提高，以住房为主的消费结构升级推动房价上涨　　与住房改革同步的是中国经济高速增长，据初步测算，2010年中国的GDP比上年增长10.3%，总额达到了397，983亿元人民币，超过日本跃居世界第二。与此同步，城市居民人均

7、收入也迅速提高，从中国统计年鉴2010的数据看，1998-2009年我国城镇居民人均可支配收入从5，425元增加到17，175元，增长了近2倍，增长势头非常迅猛。居民的收入增幅不断加大，客观上具备了较强的消费能力，2010年社会消费品零售总规模达到了156，998亿元，比上年增长18.3%。　　城市居民消费规模在扩大，消费能力在增长，消费结构也在不断升级。建国以来我国居民消费结构经历和正在经历着三次升级转型时期，目前我国正面临居民消费升级转型重