律政固本班民法物权讲义-尹田

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1、物权法讲座北京大学法学院教授尹田第一部分物权法立法背景及其重大重大争议问题的处理一、立法进程（一）第一阶段：1999-20051.理论、实践准备不足；2.历史原因与固有观念的影响；3.利益冲突的社会化（二）2005-2006：第二阶段对物权法草案违反宪法的指控及其论战二、《物权法》起草中的重大争议问题1.国家所有权行使的代表？（第45条第2款）2.城镇集体企业产权归属？（第61条）3.农村集体土地承包权可否投资、抵押？（128条）4.农村宅基地可否自由转让（第153条）5.城市住宅小区车库、会所产权归属（第74条）6.建设用地使用权

2、期限届满后是否续期（第149条）7．征地拆迁应否界定公共利益？如何确定补偿标准？（第42条）第二部分物权法总则一、物权法的基本原则（一）什么是物权法？1．什么是物权？（第2条第1款）物权是对物的直接支配权。物权法上的“物”，主要是指动产和不动产。（第2条第2款）（二）物权法定原则（第5条）物权的种类和内容依照法律的明文规定。物权的种类包括：所有权和他物权。他物权包括：用益物权（土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权）和担保物权（抵押权、质权、留置权）（三）物权公示原则（第6条）1.什么是物权公示？5物权公示，是指物权的

3、设立、变更、转让、消灭，应依法律的规定采用能够为公众所知晓的外部表现形式。2.物权公示的法定方式不动产物权公示方法是登记。动产物权公示方法是占有或者交付。二、物权的设立、变更、转让和消灭（物权变动）（一）因法律行为而发生的物权变动的依据1.原则上，登记和交付是不动产和动产物权变动的成立条件（第9条、第23条）（1）不动产登记不是不动产买卖等合同的成立条件。（第15条）（2）动产交付的特殊方式：简易交付（第25条）指示交付（第26条）占有改定（第27条）2.法律有特别规定时，登记是物权变动对抗善意第三人的条件（第24条、第127、12

4、9条、第158条、第188-189条）（二）因事实行为等发生的物权变动不动产因司法判决、仲裁裁决、政府征收或者继承、受遗赠以及修建房屋等事实行为发生变动的，自法律文书、征收决定生效或者继承开始以及事实行为发生时成立。但未经登记，不得处分。（第28-31条）三、不动产登记的其他效力（一）权利推定效力1.除非有相反证据，不动产权属证书载明的权利被推定为正确。2.不动产登记簿与权属证书的关系。（第16-17条）3.不动产权属证书的证明效力。（第17条）（二）物权公示的公信力（善意保护效力）1.公信力的含义采用法定方式公示（不动产登记或者占

5、有动产）的物权，可以为公众所信赖。相信物权公示的善意交易者受法律特别保护。2.善意取得制度（1）什么是善意取得？在发生无权处分他人财产权利的情形，善意购买该财产的第三人依法取得该财产的所有权。（第106条）（2）善意取得的条件（第106条）5第一，购买人为善意；第二，以合理的价格受让第三，受让的不动产已经办理过户登记，转让的动产已经交付。（3）遗失物的善意取得第一，权利人应在两年之内要求返还；第二，权利人要求善意受让人返还财产时，应支付其购买财产所支付的价款。（三）不动产登记的性质和登记机构1．一般规则（1）统一登记制度（第10条）

6、（2）登记的性质：一定程度的实质审查（第11-12条）（3）对登记机构行为的限制（第13条、第22条）（4）登记生效时间（第14条）（5）不动产登记的查询（第18条）2．不动产登记的特殊种类更正登记（第19条第1款）；异议登记（第19条第2款）；预告登记（第20条）3．错误登记的赔偿责任（第21条）四、物权的保护（一）保护方法（第33-38条）1.确认权利；2.返还原物；3.排除妨害；4.恢复原状；5.赔偿损失第三部分所有权一、所有权的一般规定（第39-44条）二、业主的建筑物区分所有权（一）权利的性质和特征（第70-72条）1.专

7、有权、共有权、管理权2.权利不可分性（二）住宅小区业主共有权标的范围（第73条）（三）业主大会、业主委员会的地位与权力（第75-83条）三、相邻关系（第84-92条）四、共有（第93-105条）（一）共有的类型：按份共有与共同共有（二）共有关系内部的权利义务1.管理权（第96条）52.处分权（第97条）3.负担（第97条）（三）共有财产的分割（第99-100条）（四）共有人的优先购买权（第101条）（五）共有人对外关系上的连带权利和连带责任（第102条）第四部分用益物权一、建设用地使用权（一）建设用地使用权的变动1．设定与转让（包括

8、互换、出资、赠与、抵押等）：登记成立。（第139条、第145条）2.转让条件（1）符合《土地管理法》、《城市房地产管理法》规定；（第143条但书）（2）不超过剩余期限；（第144条）（3）房地合一；（第146-147条）二、地役权地役