征地制度改革：实地调查与改革建议

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1、征地制度改革：实地调查与改革建议　　　　　一、公共目的的界定　　大多数国家都规定国家征用土地的权力仅限于公共目的需要。进行这种限制的理由，是国家不应该使用其强大的土地特权从某些私人手中征用土地来为另一些私人谋取利益，而是应该仅在惠及全社会的公共目的之下才动用这一土地特权。　　一般说来，关于国家强制征地的法律有三种方式来定义公共目的：（1）国家只能因公共目的而征地的一般原则；（2）列出可以定义为公共目的的具体公共用途；（3）两者结合使用。一般原则方式只说明征用的土地必须用于公共用途这一原则，这种方法给与国家行政机构极大的自

2、由裁量权，也给与国家司法机构极大的法律解释权，它可以确定某种特定用途是否符合公共需要的性质。　　列举法明确规定只能对如学校、公路和政府办公楼等公共目的征用土地。一般说来，与一般原则法相比，列举法极大地限制了行政和司法部门的自由裁量权。列举可以是排他性列举或包容性列举。排他性列举是列举出所有公共目的，在此之外国家不得行使其征地权力。　　而包容性列举则是把列出的公共目的名单和一般原则结合使用，如果征地目的属于这一名单或符合这一一般原则，国家便可以征地。　　中国目前使用的是一般原则方法，规定国家可因公共利益征地，但没有规定因公

3、众利益征地的范围②「宪法规定国家有权因公共利益需要进行征地。1998年《土地管理法》重申了宪法的这一规定，但没有界定哪些用途属于公共利益。该法的实施细也没有对之给予详细说明。这样，国家机关在处理哪些情况属于公共利益这个问题上拥有完全的自由裁量权。」。　　中国现行的征地法律制度还规定，除少许例外，所有非农用地都必须使用国有土地。如果计划农转非的土地属农村集体所有，则必须通过一定程序先把所有权转为国有，即征地。在这种征地制度下，国家不仅可以因"公共利益"征用农民的土地，而且还可以征用土地用于其他所有非公共用途。因为现有的法律

4、制度禁止将集体所有的土地直接转为非农业的商业用途，任何用于商业用途的农地必须经过国家征地将农地转为国家所有。由于对"公共利益的需要"没有明确的定义，再加上国家在土地农转非上的垄断地位，使国家的征地中有很大一部分是因营利性的商业目的征地。　　这也是我们最近在实地调查中发现的实际情况。在我们走访的17村子中，共有34起土地征用，其中18起是用于房地产、加油站、采石场和工业设施等商业用途。在剩余的16起总的说来属于公共用途的征地中，很多是同时具有商业和公共设施建设的"双重用途".例如，安徽省的一个村子中有10亩土地于1997年

5、被征来建设学校。学校建成后，该学校又将一部分建筑物作为店铺出租给许多商店的老板，每32平方米的店铺每月收取100多元租金。　　中国土地征用制度改革的第一步，就是要将国家征用土地的权力有效地限制在具体的"公共利益"上。在这种体制下，至关重要的是，国家必须继续严格制定严格的法律和切实实施法律，从而确保土地农转非符合政府的土地利用规划和防止农地过于流失。从中国的执法实际和中国的大陆法系传统来看，最好的方法是在政策和法律中明确具体地列出可以动用征地权力的"公共利益".尽管这样的列举几乎包括所有可能的"公共利益"，但肯定还会有一些

6、例外。因此，列举应该是包容性列举，而不应该是排他性列举，同时规定任何具体列举之外的土地征用必须由国务院批准。　　二、征地补偿　　中国当前的土地征用制度，存在两个不同但互有联系的补偿问题。一是征地的补偿标准，二是作为土地所有者的集体与拥有30年土地使用权的农户之间如何分配土地补偿费。对这两个问题的探讨不仅适用于国家征地的情况，而且也适用于目前在一些地区试点的集体建设用地流转。　　1.补偿费。大多数国家的征地法律都对补偿水平做了象"公平的市场价"或"公正补偿"这类宽泛的定义。在大多数市场经济国家中"，公正补偿"定义为买卖双方

7、愿意接受的价格。在中国的香港特别行政区，补偿标准为"财产征收当日被征用财产的公开市场价".根据香港土地管理署的规定，确定被征用财产的公开市场价值的基础是"征地当日同一地区同类财产的市场交易证据。评估过程包括比较被征用的财产和同类财产的市场交易价，并且要根据如位置、环境、建筑状况……（以及建筑所在土地的其他因素）……交易日期等各种因素进行必要的调整。"　　重要的是，许多国家规定，政府不仅要向土地所有者给予补偿，而且还必须向承租人给予补偿。　　例如，在英国，土地所有者、承租人和土地占有者都能获得补偿。补偿费要么是通过征地机构

8、和所有利益方之间的协商谈判来确定，要么是由土地法庭来确定。加拿大明确规定要向承租人给予补偿。政府根据以下因素确定对承租人的补偿：（1）租赁期限以及租约上剩余的年数；（2）有无续租权或续租的预期；（3）承租人对土地的投入。同样，在美国，法庭允许持有"额外价值"租约（即征地时这块土地的市场租金高于承租人实际付出的租金）的