泰州盛唐花苑4号地块房地产市场分析研究报告

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1、城市概况宏观经济运行人口及社会结构空间结构及规划第一章　城市价值解析2长江北岸滨江城市，位于世界第六大城市群长三角城市群中；苏中入江达海的5条重要航道在此交汇，是沿海与长江“T”型产业带结合部；以国家一类开放口岸––––泰州港为主体的内河港口群初具规模，万吨级以上泊位5个；泰州:位于中国最大城市群长三角区域、南京三小时通勤圈内、核心城市上海辐射链条的末梢3江阴大桥使长江天堑变通途，是泰州与上海、苏南的快速通道；328国道、宁通高速公路、广靖高速公路、宁靖盐高速公路、京沪高速公路以及新长（新沂——长兴）

2、铁路、宁启（南京——启东）铁路在泰州境内纵横交错；不容忽视的水陆路交通枢纽地位，但航空运输仍不完善，阻碍了其立体交通体系的构建4自然及水岸资源丰富、历史悠久、文化多元港口经济及旅游业具有较为广阔的发展空间5行政区划——四市两区行政区划：下辖靖江、泰兴、姜堰、兴化四市和海陵、高港两区；城市规模：总面积5793平方公里，总人口502.77万，其中市区62.81万人。城市概况宏观经济运行人口及社会结构空间结构及规划第一章　城市价值解析7与周边城市相比，泰州GDP总量不高但增长迅猛人均GDP于05年突破20

3、00美元，正向3000美元迈进8产业结构持续调整，工业基础不断坚实，但第三产业的发展相对滞后9固定资产投资在04年及之前呈现出非理性增长的态势，05年虽有所平稳，但泰州地方经济投资拉动型的特征已愈加明显10消费之于GDP之贡献依然微弱，人均社会消费品零售总额落后于周边城市，商业繁荣度不高11虽然进出口状况总体发展态势并不乐观，但出口贸易增长迅速，同时外贸依存度较低12资本需求能力的不足是城市经济缺乏活力的体现，人均储蓄存款额度不高，实际支付能力有限13连续数年的入不敷出使得政府在城市建设方面日益乏力，

4、也折射出政府在城市经营方面缺乏有效的策略与手段14可支配收入及消费性支出皆在周边城市中位列中游；从消费占收入比的走势看，消费有愈加保守的趋向城市概况宏观经济运行人口及社会结构空间结构及规划第一章　城市价值解析16总人口增长速度趋缓，市区人口保持低幅扩容；城市化水平滞后于工业化进程，且无明显提速17企业事业单位从业人员充盈与否决定了房地产需求规模，制造业为从业人员的主导行业构成2005年泰州企业从业人员数量达2049503人，为从业人员的主要构成；从行业分布来看，制造业为就业的主导行业，其次为教育业和

5、公共管理业。182005年泰州全部单位在岗职工平均工资19894元，机关和事业单位工资较高；公共管理和社会组织，电力，金融业和供应业等行业，平均收入水平高于其他行业。相比而言，事业机关单位工作人员消费能力较强；金融业及公共管理行业从业人员潜在购买力最强城市概况宏观经济运行人口及社会结构空间结构及规划第一章　城市价值解析20沿江大发展战略-----整体发展方向向南城市建设战略-----整体向南向东发展21三条主线主导城市发展----工业/居住/教育22新区主导发展支撑----高教园的整体打造23城市研

6、究小结1、城市具有良好的区位、交通及资源条件，但在长三角城市体系中一直未能很好的发挥其先天优势，构建其独特的核心竞争力；2、城市经济虽进入快速发展通道，但各核心指标绝对值依然偏低，落后于周边同类城市，产业结构不断调整，但退二进三的速度仍然不够理想；3、人口总量不高且增速放缓，城市化进程明显落后于工业化进程的矛盾未能得到有效解决；4、在规划的促进下，城市将拉开全新的发展框架，预期将对城市发展产生有效的推动作用，但短期内效果不会非常显著，需要时间沉淀。第三章　城市房地产市场分析2505年以来，泰州土地市场

7、持续放量，必将导致后市激烈竞争，而单价的提升亦将推动商品房价格进一步上涨26房地产开发投资增长迅速，与相关宏观经济指标的比值表明市场处于初级快速发展阶段异常基本正常正常运行基本正常异常2005年房地产开发投资额增幅<-5%-5%-5%5%-15%15%-25%>25%20.26%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产投资/GDP<5%5%-10%10%-15%15%-20%>20%5.75%反映房地产投资规模的基础指标，较合理指标为10-15%房地产投资

8、/固定资产投资<15%15%-22%22%-30%30%-37%>37%21.6%反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%27海陵区作为泰州市主城区,在销售榜上独占鳌头,同时与泰州房地产市场发展相适应,住宅占据主流28泰州作为全国房地产市场价格控制示范城市,其商品房住宅市场均价相对较为稳定29从套均面积来看,住宅整体套均面积在110-120平米左右,并有趋小化发展,办公用房相对稳定30房地产市场板块分析城中城东城南高港城市房地产