走马街商贸城项目分析报告

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1、走马街商贸城项目分析定位报告胜天（长沙）地产企划机构2010年10月21走马街商贸城项目分析定位报告编制人员名单总策划：罗亦华（注册房地产策划师、经济学硕士）贺为（注册房地产策划师、21目录第一章乡镇房地产开发困局一、房地产市场三大要素二、乡镇人口的组成结构三、乡镇人口的居家习惯四、乡镇人口的消费习惯五、乡镇人口的投资习惯第二章解读走马街商贸城六、项目概况七、项目SWOT分析八、项目经济效益分析第三章走马街商贸城制胜之道21第一章乡镇房地产开发困局一、房地产市场三大要素众所周知，所谓市场，其起始阶段是指买方与卖方聚集在一起交换货物的场所。发展到今天，经济学

2、家用市场一词来泛指交易某类产品的买方和卖方的集合，如建材市场、小商品市场等。从营销学角度来说，市场就是客户。确切地说，市场是指具有特定需求和欲望、而且愿意并能够通过交换来满足这种需求或欲望的全部潜在客户。因此，市场包括三个主要因素：人口、购买力、购买欲望。同理，构成房地产市场的三个必要因素，是有足够的购房置业的人口，并有足够的支付能力，同时不可或缺的是有购买和投资商品房的欲望和需求。但，走马街镇是否完全具备房地产市场的三大要素来支撑走马街商贸城？答案，不得而知，且往下看。21二、乡镇人口的组成结构作为管辖拥有中国约60%农村人口的行政区划，不言而喻，乡镇的

3、常驻人口以农村居民为主，分散居住在各个村落，日出而耕，日落而归，祖祖辈辈耕耘着所谓家庭联产承包制的集体土地。绝大多数农村居民过着自给自足的简单生活，他们没有知识，没有靠山。二十世纪90年代伊始，中国农村开始了一场浩浩荡荡脱离农村土地涌向城市的打工潮流，劳务输出成为农民脱贫致富的最主要途径。尽管其中不乏有依靠勤奋与智慧跻身上流社会的成功人士，但对于大多数农民而言，进城和致富的过程是一部依靠出卖苦力、出卖肉体、甚至是出卖道德坑蒙拐骗的血泪屈辱史和蒙羞史。如今，早期进城的农民工，一部分人完成资本原始积累或者是因为国家对各行各业的规范和整治，洗手上岸，这一部分人，

4、是中国三、四线城市房地产市场的客户之一。乡镇机关干部、企事业单位工作人员，如教师、厂矿职工等，构成乡镇常驻人口的补充，占据人口比例很小，不足10%。他们多分布在乡镇集市区域，是乡镇有头有脸的主要人群。人口，也就是客户的来源，任何一个公司的首要任务就是要创造客户，没有客户，企业的一切活动都无从谈起。那么，走马街镇是否有足够的客户，来消化走马街商贸城23.5亩土地的开发物业？21且看：解读走马街。解读走马街：走马街镇位于湖南省双峰县西北部，总面积107.8平方公里，辖70个村，1个居委会，人口6.8万，其中农业人口6.2万。1993年被湖南省文化厅命名为“群众

5、文化(农民画)艺术之乡”。　　走马街镇距双峰县城10公里，离娄底市区30公里，210省道自北向南、潭邵高速公路自东向西从镇中心交汇通过，区位优势十分明显，属长、株、潭、邵、衡一小时经济圈，是湖南省城乡一体化改革试点镇，娄底市“十五”期间十个小城镇建设重点镇之一。走马街镇1994年由龙田乡撤乡建镇而成。走马街这一地名颇具传奇色彩，21相传明代正德皇帝游江南微服私访途经此地半边街，见此地风光秀美，民风淳朴，便欣然在半边街的小店午餐小憩。走马街地方风味小吃珍珠白玉板——白嫩细腻的水豆腐令正德皇帝胃口大开，赞不绝口。当晚，正德皇帝留宿半边街，清早起来，发现其御马因

6、迷恋此地如诗如画风光，早已脱缰逸去。自此，半边街便因走失御马而得了“走马街”这一美名，代代相袭，声名日盛。而今，闻名中国的走马街，更多人对其的知名不是来源于上述传奇故事，而是假证与短信诈骗之乡。因制贩假证以及短信诈骗而一夜暴富的走马街人，他们的居家习惯、消费习惯、投资习惯如何？且看：乡镇人口的居家习惯21三、乡镇人口的居家习惯为了便于分析，企划组姑且将乡镇人口分为：本地村民、外出务工群体（含生意人）、乡镇工薪阶层（含乡镇干部与老师、厂矿职工等）。本地村民：中国人安土重迁，绝大多数农民都居住在所在的村组里，将产业祖祖辈辈传承下去，房子也是在自己的宅基地里翻建

7、或者在村里申请批地建房，购置商品房来解决自己的居家问题，对于农村居民来说，鲜有先例。外出务工群体：脱离了农村进城另谋出路的农民或其子弟，他们的去向，大多是进城做生意或者务工，居家方式大多数是在城里租房或者购房融入城市，成为他们自己眼里体面的城里人；或者积累了一定的物质财富后衣锦还乡，在祖辈和亲朋安养生息的村落里盖起小洋房小别墅，在邻居羡慕甚至嫉妒的眼神里抚慰多年来劳苦奔波的辛酸。很少有人选择在离老家不远的乡镇街上安家，一则批地有政策障碍（往往不是其所在的村集体，批不到地）、二则买地的成本远远高于在自己老家批宅基地、三则乡镇就业和做生意的生存空间极其有限，安

8、居乐业的可能性很小，居家品质还不如老家，更不如城里的住宅小区。乡镇