和谐之道山水之间山水间定位底稿

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1、和谐之道山水之间——格兰·山水间定位□大势把握中国房地产的变与不变大哥“卖拐”，清理门户；央行频繁加息；二次置业，首付加码；货币选择“门当户对”；“变态”名人抨击产业；这些都仅仅是一种表象，表象之后的实质是房地产的冬天即将到来，历史告诉未来，冬天来了是好事，只有冬天来了，才可以彻底结束浮躁，出现真正的强者，冬天可以使强者更加强大，使弱者被淘汰出市场，而我们“过冬”的唯一办法，只有苦练“内功”。宏观大势，波诡云谲挑战、机遇不停的锤炼着我们，谁坚持下去，他就是最后的赢家；凯里市场——乱花渐欲迷人眼旧城改造，新区开发，市政

2、拆迁；一波接一波的城市化进程造就了凯里市场：存量30万平米，增量200万平米，的市场局面；消费持币观望，市场陷入“面包”游戏的拉锯状态；市场需求有待一匹黑马来彻底激发；谁，将成为2008年凯里市场的黑马？人类居住模式与城市化进程80年代以有房住为追求；90年代以住在城中心而自豪；现在及未来——居住，以城郊结合部为首选；城市化进程中，城市的概念越来越泛化，在城市的烦闷与喧嚣中，人类居住以逐渐远离市中心为方向，以严密交通网络与城市保持绝对的便捷，达到真正的离尘不离城。把脉凯里：凯里“魂”归何处？发掘城市价值下的地产价值城

3、市价值决定地产价值：一个城市的地产要升值，这个城市就必须提升自身价值，成为一个有鲜明个性、独特魅力的城市，吸引人才前来就业居住、外商进来投资、游客前来休闲度假。自然城市的房地产也就“奇货可居”；反过来，一个房地产项目要真正做得出色，成为市场热烈追捧的对象，成为城市的标志性楼盘，首先第一个任务就是要找项目的“魂”，这个“魂”与城市的文化、生活价值密切相关，也就是说，要找到项目的“魂”必须阅读城市、读懂城市，从城市价值中去发掘地产价值。据此，我们必须读懂凯里，要读懂凯里，就必须找以下几个问题的答案。1、凯里是什么？2、凯

4、里有什么？大凯里经济圈呼唤全新人居模式；市场突围，理念创新势在必行□理念创新解码市场需求（消费者到底要什么）：环境、户型、地段、价格，大多数人还是用它来衡量一个产品/社区是否符合自己的需求。需求嫁接（我们有什么？我们可以提供什么？）：项目SWOT分析：S（优势）：距市中心（大、小十字）较近，步行15分钟左右；完善的大配套体系（医院、学校、菜场、超市）；便捷的交通网络（文化南路、华联路紧邻项目两边大门，坐镇环城路）；户型以100—130平米为主，切合市场需求；W（劣势）：项目周边环境较差，无法产生拉动效应；单一项目，无

5、法形成区域优势，“圈”的形成有一定难度；区域居住认同度不高；项目地块不规则，不利于景观打造；O（机遇）：市场缺乏高品质产品；消费者对心理文化认同与产品并未有机嫁接；消费者居住意识正不断提升；T（挑战）：同期入市产品较多，其中不乏50万平米大盘；在以市场为导向的策略指导下，市场上产品同质化现象严重，100—130平米户型会大量涌现市场；文化层面消费意识的觉醒需要我们去引导；我们的路，只有：提升产品品质，赋予产品内涵，以文化产品实现市场突围；产品品质：根据“有所为，有所不为”原则，我们不需要全面超越竞争对手，而是按以下原

6、则：A：消费者看得见摸得着的地方：按精品品质打造；B：消费者看得见摸不着的地方：按一般品质打造；C：消费者看不见摸不着的地方：以质量合格为标准；产品文化内涵：（我们主张什么？）08年凯里市场的竞争将达到空前惨烈的地步，姿色平庸者将从消费者视线中淡出，而我们的地段与地块决定了我们与现代、城市、国际、商业等主题无缘，强行去做，会显得很苍白且后劲不足，很有张三的帽子给李四戴的感觉；因此，我们要给自己开辟一片区域，在这个区域里当老大，如果在这个区域内消费者没有可比的地方，我们就是老大，就可以制订游戏规则。08年市场理念会在现

7、代、城市、商业、国际等主题上下大力打造，这是他们的优点与长处，同时也会影响部分市场认知与消费倾向。这时我们可以逆向而动，以自然、回归、生活为主题，打造一个“心灵栖息的港湾”。因此，我们的主张最终定格在：山水长廊、主题社区山水长廊——项目独特的地块特征给长廊的定位提供了先决条件，在整个景观设计中，以山水贯穿全场，以“长廊”为理念，采用复合式（中西结合）手法成就凯里独一无二的山水长廊景观。主题社区——主题社区，是未来房地产开发的可持续发展战略模式，是中国城市化发展的必然趋势和结果，其所具有的功能，符合人类的最高标准要求，

8、是人类追求的一种时尚和归属。为此，必须选定和打造主题社区。定位支持：1、层次丰富的长廊式景观；2、颇具特色（居住、生活体验场）的售房部；山水长廊3、华贵的楼底大堂；4、中式精装样板房；5、小区标志性建筑（精神堡垒）/景观体现；6、豪华会所、网球场；7、亲情物业的实现；主题社区的四大主题：健康、运动、休闲、居家体现；健康是要我们以人为本，在硬件上