凌峻2005年长沙佳兴岳麓区项目可行性分析报告

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1、长沙佳兴岳麓区项目可行性分析报告凌峻（中国）房地产策划代理机构二00五年七月目录第一章：总论一、建设项目概况二、项目建设的必要性三、可行性研究编制的依据四、可行性研究结论第二章：市场分析一、宏观经济形势分析二、长沙市房地产市场分析三、一般供给市场预测四、项目自身因素分析五、项目市场分析结论第三章：项目建设条件一、基础理论建设的自然条件二、项目建设的用地条件三、项目用地规划限制条件四、项目建设的市政配套条件第四章：项目开发定位一、项目市场定位二、项目消费群定位三、项目产品定位四、产品风格定位五、项目社区形象定位六、项目功能定位七

2、、项目价格定位第五章：项目规划设计方案一、设计思想、设计理念及设计特点二、总体规划三、建筑设计四、结构设计五、专项设计六、消防设计七、环境保护八、经济技术指标第六章：项目实施进度安排一、项目进度安排的原则二、项目实施的进度安排第七章：项目营销方案策划一、营销卖点二、销售策略三、促销策略四、准备策略五、项目销售收入实现计划第八章：项目总投资估算及资金筹措计划一、项目总投资估算的依据二、项目总投资估算的原则三、项目投资估算及资金筹措计划第九章：项目销售和收入测算一、住宅销售单价的确定二、商铺销售单价的确定三、车位销售单价的确定四、

3、项目总销售收入的确定五、项目住宅定价模拟第十章：项目财务评价一、财务评价技术线路二、财务评价三、项目不确定性分析第十一章：项目综合评价结论及风险规避建议一、项目综合评价结论二、项目风险规避建议第一章：总论一、建设项目概况1、建设单位基本情况项目建设单位为长沙佳兴房地产开发有限公司。该公司成立于2001年1月17日，注册资金800万人民币，以房地产开发、经营、建筑装饰材料销售等为主营业务。公司于2004年通过挂牌交易取得现“佳兴名城（暂用名）”项目用地，进行房地产的开发。佳兴公司以“珍惜土地，原创价值”为经营理念，以强烈的社会责

4、任感，为消费者创造综合性价比最高的产品。公司组建了一个专家型优秀人才团队，拥有优秀的专业合作机构资源，致力于走品牌扩展战略，立足本土，稳健发展，逐步做强做大，实现成为中国房地产优秀企业的宏伟目标。2、项目概况“佳兴名城（暂用名）”项目是长沙佳兴房地产开发有限公司开发建设的高尚住宅项目。该项目位于长沙市岳麓区黄泥岭6号，东临金星大道，南临咸嘉湖路。项目西距汽车西站、北到市政府，南距岳麓山和大学城，东到湘江一桥都不远，具有良好的区位优势。项目规划净用地面积86.15亩，性质为居住用地。项目地势呈现一定坡度，为不规则形状。项目地块呈

5、台地特征，具有较强的可塑性，是一块理想的住宅项目用地。二、项目建设的必要性1、长沙房地产市场的需要在最新的长沙市城市总体规划中，明确提出将长沙逐步建设成为我国中部地区的区域性现代化中心城市。近几年来，长沙市城市化进程和房地产发展迅猛，为解决市中心土地资源有限和提高居民居住质量，长沙房地产市场走向郊区化发展。郊区住宅具有较好的生活环境，且因土地成本较低而使商品房价格不高，对于抑制房价过快增长，保证房地产市场健康发展起着积极的作用。在岳麓区投资建设“佳兴名城（暂用名）”住宅小区，正符合了政府规划方向和长沙房地产市场发展的需要。2、

6、岳麓区城市建设的需要根据岳麓区的城市建设规划，未来5年内，岳麓区将扩展到50平方公里，常住人口达到50万人，努力加快发展房地产业，打造高品位文化社区，加速生态旅游休闲基地建设，全力构筑溁湾镇、望城坡、高校区和市治周边四大商贸圈。本项目的开发，不仅能改善城市居民生活环境、为岳麓区消费者提供良好的居住条件，对促进岳麓区房地产市场的发展起到积极的作用，还对带动区域经济的发展、改善区域城市面貌起到很大的促进作用。三、可行性研究编制的依据1、湖南省建筑安装工程预算工作手册；2、湖南省建筑工作估算指标；3、长沙市最新材料价格信息；4、20

7、01年湖南省建筑工作概算定额；5、湖南省建设厅文件湘建价[2002]578号文；6、省定额站建定价[2000]138号文有关人工工资的规定；7、湖南省建设系统行政事业性收费项目表；8、佳兴房地产公司岳麓区项目规划设计方案；9、委托方提供的其他有关资料；10、我司近期类似项目有关造价资料；11、现场勘察及市场调查收集的有关资料等。四、可行性研究结论项目财务评价结果如下：财务指标数值财务净现值3500.62万元投资利润率21.25%投资回收期2.5年左右借款偿还期2年盈亏平衡点销售率83.67%通过对项目的技术经济分析论证，我司得

8、出如下结论：1、项目销售市场前景充分，建设条件良好；2、项目的前期工作准备充分，建设条件良好；3、项目的各财务指标均较好，财务上可行；4、项目投资额虽大，但投资回收期较短，经营风险较小。第二章：市场分析一、宏观经济形势分析1、长沙经济持续、快速增长。2004年长沙市国民生产总