开征物业税的困境以及决策

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1、开征物业税的困境以及决策开征物业税的困境以及决策开征物业税的困境以及决策开征物业税的困境以及决策开征物业税的困境以及决策开征物业税的困境以及决策　　早在20世纪90年代初就有学者提出“开征物业税”的建议，十年来理论界围绕这个问题的探讨一直不断。2003年10月，中共十六届三中全会通过的《关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》指出：“实行城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”2005年4月七部委联合发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》提及充分运用税收等经济手段充分调节房

2、地产市场；2006年我国在北京、深圳、重庆、南京等六城市开展物业税“空转”试点工作。2007年3月16日通过并开始实施的《物权法》为物业税的开征提供了必要的法律依据。中国高层的一系列举措，为物业税的开征创造了有利契机。但物业税的开征涉及的体制、法律、征管等众多问题却难以一时解决，存在许多难点与约束条件。　　一、我国开征物业税的必要性　　物业税，又称财产税或房地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人对其所有或使用的土地、房屋等不动产按期缴付一定税额，其税额额度随房地产价值的变化而变化。从国际范围来看

3、，美国、日本、英国等发达国家的税收制度中，物业税已经成为重要的税种之一。而我国的税收制度中类似于物业税的税种有房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、土地增值税、耕地占用税、契税等。在我国开征物业税的必要性主要体现在以下几个方面：　　优化资源配置　　在我国现行的房地产税制体系中，对房产拥有的税负是较轻的，虽然现行的房产税规定，业主要按出租房产获得租金的12%或按房产净值的%缴纳房产税，但通常情况下是对企事业单位征收的，私人拥有住房一般无需缴纳。但对房产交易过程中的税收是较重的，这在很大程度上妨碍了房产交易的进行，导致

4、了在一些人占有多处房产并私下出租取得收入的同时，有大量急需住房，但因成本太高而买不起房的人并存的现象。改变这种畸形资源配置方法的格局是：在降低房产交易税负的同时，增加房产拥有的税负，以盘活现有房地产的存量。　　调节贫富差距　　从税收理念上讲，财产税的设计主旨之一，是要力求避免富人世代是富人的现象，凸现人与人之间机会公平的社会理念，鼓励每个人以自己合法的手段和方式努力致富。作为调节贫富差距的手段，物业税对居住高档别墅者课以高税，对居住普通住房者减免赋税，因而可以有效增进社会公平，维护社会稳定。但也应该看到，开征物业税

5、，可能要将开发商建房时上缴的包括房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费，改由购房者购房后每年缴交，从而使购房门槛降低，在短期内加快房地产市场的繁荣。但从中长期来看，降低的一次性购房支出，会相应增加在保有环节的税收中，而可能增加居住成本。居住市场将由目前的购买成本高和使用成本低向购买成本低和使用成本高转变，对老百姓来说有可能是买房容易、养房难了。　　优化税收政策　　我国土地方面的税费不是根据土地和价值计税，而是以土地面积即土地的数量作为计税的依据，因而不能反映土地资产的增值状况。由于没有税收的调节机制，

6、使政府无法参与增值价值的再分配，导致财政收入受到损失。　　二、我国开征物业税的难点分析　　在我国，随着房地产业的迅猛发展，相关的房地产业税制在地方税中的重要地位日益突现。但由于现行的房地产税制已经长久未变动，其税费种类繁多、设置重复、税负不公，越来越不适应日益繁荣的房地产业和经济的发展。我国现行房地产税制及征管上主要存在以下问题：　　产权关系不明　　物业税事实上是一种财产税，主要针对具有私有财产性质的不动产——土地和房屋征税。政府要向不动产所有者征税，首先就要求有健全的财产登记制度，有明晰的产权关系，这是开征物业税

7、的基础。然而，我国目前尚不具备这个最基本的征税条件。物业税的纳税人应该是在我国境内拥有建筑物所有权和土地使用权的单位和个人，而我国目前尚缺乏严密的财产登记制度，有很多企业、部门、事业单位的用房和居民住房，只有使用权没有产权，产权不清、产权与使用权分离的现象较为严重。我国现阶段住房市场化程度很低，真正意义上由房地产市场提供的商品房比例还不到一半。许多房改房、集资建房等多种带有福利性质的房屋居住者，并未拥有房屋产权，且这些房屋建设所投入的成本与土地产出价值都不一样，对于这部分房屋该不该征税、如何征收都是个难题。此外，我

8、国目前的财产登记法律制度大多散见于有关的法律、法规及各部门规章制度中，不但零乱而且内容多有矛盾，缺乏自身应有的统一性和规范性。　　房地产价值评估体系不健全　　物业税合理、准确的计税依据应是房产的市场价值，市场价值是通过评估得出的，因而物业税的计税基础是物业的评估价值，所以房地产价值评估是物业税制度能否成功实行的关键一环。评估的内容包括房屋产权人、土地面积、所