社区物业管理探讨

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1、社区物业管理探讨社区物业管理探讨社区物业管理探讨社区物业管理探讨社区物业管理探讨社区物业管理探讨社区物业管理探讨社区物业管理探讨　　2015年12月，习近平总书记在中央城市工作会议上指出：“政府要创新城市治理方式，特别是要注意加强城市精细化管理。”作为城市精细化管理的重要内容，社区物业管理问题事关人民群众的切身利益，是保障和促进城市民生的一项重要工作。2015年以来，湖北省武汉市多次开展“电视问政”，都将视角聚焦到社区物业管理问题上，还将其列入市政府“十个突出问题”整改范围，对创新社区物业管理机制进行了积极探索。本文

2、以武汉市为例，对社区物业管理机制创新进行探讨。　　所谓社区物业管理，是指在特定的城市社区范围内，由业主和物业企业签订物业服务合同，对社区内的房屋及配套设施、社区环境卫生和公共安全秩序进行维护管理的各项活动。作为我国中部地区的中心城市，武汉市的物业管理工作起步于20世纪90年代初，与房地产市场快速发展相伴而生。经过20多年努力，呈现了良好的发展趋势。然而，在社会转型变迁、城市治理升级的大背景下，社区物业管理的多元化特征逐步显现，各类利益关系交织叠加，造成社区物业管理工作错综复杂，现有的物业管理体系和服务水平面临新的挑战

3、，具体表现为：　　1.从指导思想来看，相关立法缺位滞后,现行“小区”管理模式尚未厘清一是现行部分法律、法规不合时宜。一方面立法缺位问题突出，对于物业管理方面的专门立法尚未出台，相关规定仅散见于一些法律条文之中。另一方面现行地方立法滞后于政策，例如饱受诟病的物业管理基本事项的简单多数表决原则和重大事项的特别多数表决原则。二是现行的“小区”管理模式混淆了物业管理与政府管理、社区治理的界限。现实操作中，物业企业在按照合同提供物业服务的同时，往往还需要额外承担大量应当由政府部门、事业单位、街道和社区应当提供的公共服务内容，造

4、成物业供需矛盾日益突出，物业企业不堪重负，出现“契约失灵”。　　2.从政府层面来看，政府职能未能理顺、权责不明晰　　一是政府市场监管主体缺位。目前在市级层面建立了物业管理事务指导中心，但是区级层面并没有相应改善，尤其是街道没有明确相关部门负责业委会组建和监管。开发建设遗留建筑质量安全隐患较多，专营单位转嫁矛盾问题突出，老旧小区物业企业经营困难的局面没有得到解决。二是政府社会管理职能缺位。一方面，社会民间组织的准入门槛高，另一方面，政府相关部门在配合上普遍存在职权交叉、政出多门等弊端，在物业监督、指导等多个环节出现“跑

5、冒漏滴”。三是政府公共服务职能缺位。因政府提供物业管理信息的缺失，导致物业管理市场产生信息判断困境，造成信息不对称，进一步增加了物业服务企业的成本。四是行政执法进小区的沟通协作机制有待完善。在治理小区违法建设、“胶囊房”、住改非、噪声油烟扰民等问题的过程中，执法工作还没有真正落地生根，进小区行政执法不及时、不到位的现象还有出现，小区矛盾纠纷和突出问题还不能及时有效地得到解决。　　3.从物业管理行业来看，整体服务水平不高，存在“市场失灵”现象　　一是管理方式简单粗暴，服务意识严重欠缺。二是物业企业收费议价、调价机制不健

6、全，收费难度大，大量物业服务企业长期亏本经营，不得不以降低服务质量来维持生计，甚至有的物业服务企业违规涨价及乱收费，引发业主的质疑及公开对抗，进一步加剧了恶性循环。三是由于物业费收缴率低、运营成本上涨、物业费上调困难、公共维修资金使用表决难等原因，物业企业往往将全部或部分公共收益用于贴补物业企业的支出，物业公司隐瞒、侵占公共收益情况、不及时向业委会移交公共收益的现象普遍存在。四是老旧小区历史遗留问题多。一些老旧小区规划建设存在先天缺陷，物业服务用房配置不达标、停车位配备不足、污水没有连接市政管网、临时用电等问题长期存

7、在，矛盾激化后引发业主集体维权。　　4.从社会层面来看，基层社会治理能力有待进一步提高　　一是政府主导、多方协同的社会治理体系尚未形成。城市治理能力仍有较大的提升空间，而局部范围和领域中，政府公共服务和管理覆盖不够甚至存在“缺位”现象。基层社会治理的手段方面存在不适应，能够灵活、有效地运用法治、道德、信息、契约等多种手段应对基层典型问题的能力较为欠缺。二是居委会自治功能未能有效发挥。现行体制下社区的权责定位十分模糊，社区居委会的权力、义务和责任边界尚不明晰。居委会习惯于服从政府的多方领导，疲于应付政府下派的各项工作，

8、社区管理应有的自主性被政府推动的强制性所取代，社区居民自治的本质要求难以充分体现。三是业主参与物业管理的主动性规范性缺乏，导致社区物业管理的自治程度偏低。　　1.加强顶层设计，构建现代化社区物业管理体系　　第一，指导思想：以业主自治为核心，从政府管制逐步向业主自治转型。业主自治要求在社区范围内，人们能够实现自我管理，业主委员会作为业主利益的代言