华润置地临二环商住项目定位调整报告

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1、本案背景的主要变化2004——投资年小户型、投资类（商铺、产权商场、产权酒店等）物业大量涌现银行低利率、股市低迷——投资渠道匮乏旧城改造——商业开发用地猛增城市向东向南发展开始实施向东→沙河改造、工厂搬迁→可开发用地增多→居住人口增多→商业需求增大向南→政府南迁启动→居住人口增多（二次置业）→商业需求增大东湖公园及翡翠城开始被市场认知商业物业定位调整报告2003年商业地产大量涌现，市场是否健康？2004年商业地产市场能否保持旺盛？我们的竞争对手来自哪里？威胁有多大？目标客户在哪里，如何把握？针对市场、针对使用，我们产品需要那些调整？1、历年商业地产走势分析资料来源：2002年以前数据来

2、自成都市统计局，2003年数据来自成都商业地产峰会商业物业定位调整报告一、商业地产宏观背景分析1、历年商业地产走势分析商业物业定位调整报告一、商业地产宏观背景分析Ａ．自1999年以后，商业地产开发与住宅开发保持了相对平稳的比例；Ｂ．1995年以来，商业地产增长指数一直低于社会消费品零售总额增长指数，终端市场需求旺盛；Ｃ．2001年至今，商业地产供销两旺商业地产市场总体上处于良性发展期。供应——2002、2003市场供应增幅较大，连续超过终端市场增幅原因：Ａ．2001、2002年市场利好消息的刺激；Ｂ．旧城改造在市区产生了大量商业价值较高的地块；2、近期商业地产供销分析商业物业定位调整报

3、告一、商业地产宏观背景分析销售——2001年开始，商业地产销售率持续增高原因：Ａ．银行低利率和征收利息税Ｂ．股市连年低迷Ｃ．货币供应量增长率连续5年超过GDP增长率与通货膨胀增长率之和2、近期商业地产供销分析商业物业定位调整报告一、商业地产宏观背景分析商业地产可能发生阶段性过热2.729735.6951.732003年2.637628.87682002年2.6866.3424.7659.652001年对应人均商业m2新增商业开发量（万m2)对应人口(万人）新增住宅开发量（万m2)年度人均商业面积参考指标：北京0.7m2、上海1.0m2、纽约1.6m2、东京1.7m2Ａ．相对2002年，

4、社区商业价格上涨明显；Ｂ．商业用房新推量增幅与销售率均创历史新高连续两年市场利好消息加之旧城改造的深入，催生了今年新推量的高增幅；除开投资渠道匮乏的影响，今年产权式投资物业的涌现吸引了大量低端投资者入市。3、2003年商业地产特征分析商业物业定位调整报告一、商业地产宏观背景分析Ａ．受今年高销售率影响，加之旧城改造的持续，明年商业地产新推量将保持较大增幅；Ｂ．促成2003年高销售率的两大因素明年是否会发生改变？股市转暖？产权式固定回报的投资物业出现支付困难？Ｃ．城市向东向南规划开始实施，居住人口增多，商业需求量相应增大，但时间周期较长；4、2004年商业地产展望商业物业定位调整报告一、商

5、业地产宏观背景分析1、天府汇城商业物业定位调整报告二、2003年商业地产典型个案分析开发商成都汇诚房地产建设开发有限公司经营商上海友谊购物中心有限公司联华超市股份有限公司项目地址科华中路9号总建面积15万平米商业面积10万平米价格定位一楼均价：15000元/平方米；二楼均价：6000~7000元/平方米；回报方案期限20年，起始回报率7.5%，年递增幅度0.15%销售情况据称二楼已售罄，一楼余30%（可信度较低）1、天府汇城商业物业定位调整报告二、2003年商业地产典型个案分析回报率——能否达到预期水平？目前成都市还没有出现单体建筑面积过10万方的社区综合型商业物业，市场前景难以预料；

6、已招租的量贩式超市不大可能支付单方近70元的月租金（整体均价11000元/平方米，第一年回报率7.5%，即租金为68.75元/平方米·月）；其余商铺多数处于项目内部，招商存在较大困难；1、天府汇城商业物业定位调整报告二、2003年商业地产典型个案分析最佳结局——开发商用开发其他项目获得的利润回填租金缺口2002年，蓝色加勒比底层商业开盘均价8800元/平方米，而地段较差的天府汇城底层均价竟达15000元/平方米，开发商很有可能是将头几年的投资回报算在了房价中，或者用高额的利润滚动开发其他项目以回填租金缺口。但是，与业主订立“回报合同”的是管理方而非开发商，后者并非必须履行回报承诺，完全

7、可以卖完走人。因此，上述可能性又变得微乎其微。1、天府汇城商业物业定位调整报告二、2003年商业地产典型个案分析2、博美装饰城商业物业定位调整报告二、2003年商业地产典型个案分析开发商四川禾嘉集团经营商博美装饰城管理公司项目地址一环路与花牌坊路交汇处总建面积3万平米商业面积3万平米价格定位一楼均价：15000元/平方米；二楼均价：7000元/平方米；三楼均价：4000元/平方米；回报方案期限20年，起始回报率8%，两年递增0.15%销售情况三