我国住宅专项维修资金业主自治问题研究--以成都市为例

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1、国内图书分类号：C939密级：公开国际图书分类号：西南交通大学研究生学位论文我国住宅专项维修资金业主自治问题研究——以成都市为例年级2015级姓名吴晓芳申请学位级别管理学硕士专业公共管理指导老师高增安教授二零一八年五月十七日ClassifiedIndex:C939U.D.C:SouthwestJiaotongUniversityMasterDegreeThesisSTUDYONTHEAUTONOMYOFTHEOWNERSOFTHESPCIALMAINTENANCEFUNDSFORHOUSINGINCHI

2、NR——ACASEOFChengduGrade:2015Candidate:WuXiaofangAcademicDegreeAppliedfor:MasterofManagementSpeciality:PublicManagementSupervisor:ProfessorGaoZenganMay.17,2018西南交通大学硕士研究生学位论文第I页摘要住宅专项维修资金俗称房屋“养老金”，是伴随着我国住房制度改革和商品房市场发展而发展起来的。目前，我国住宅专项维修资金的管理大部分地区仍是实行政府代管的模

3、式，但随着业主身份的转变，以及小区共有财产和公共事务进行自发组织合作治理的深入，加之现有管理模式在运转治理中逐渐显现的问题，从而不同程度地制约了该资金制度功能的有效发挥，甚至引发出诸多矛盾纠纷。同时，作为资金所有权人的业主对自主管理住宅专项维修资金的诉求也越来越强烈，上海市、成都市等地已有部分小区实现业主自治，但因受认知、意识、治理环境等各方面因素的影响，我国大部分地区业主自治模式尚处于探索起步阶段。为切实破解我国住宅专项维修资金业主自治存在的实施难题，进一步提高资金使用效率，有效预防和化解矛盾纠纷。本

4、文立足于现实需要，利用问卷调查、深度访谈、案例研究、统计分析等方法，深入研究我国住宅专项维修资金业主自治的运行状况和实施效果，分析影响住宅专项维修资金业主自治的制约因素，并就研究结论提出具有较强针对性和可行性的建议措施。本文首先查阅与住宅专项维修资金相关的文献，分析比较研究成果，开展实地调研与访谈，结合现实社会的情况，编制住宅专项维修资金业主自治调查问卷；其次，以自编的问卷为工具，深入分析制约住宅专项维修资金业主自治的影响因素；最后，对分析结果进行总结，并提出有助于住宅专项维修资金实行业主自治的操作性方

5、案。研究结果如下。（1）业主的性别、年龄、文化程度、职业属性（体制内或是体制外）、居住年限、家庭月收入、住房属性（自有商品房或是福利房）、是否享受过福利照顾在维修资金的治理偏好与行为预期上无显著差异。（2）是否知道维修资金、是否使用过维修资金、是否知道维修资金的启用条件、是否有学习经历、对维修评价的产出是正效应还是负效应（正向评价或是负向评价）、是否可以实现自治（是否了解维修资金政策）、是否有合作治理意愿、业主所在小区是否已经成立业委会在维修资金的治理偏好与行为预期上有显著影响。整体来看，知道西南交通大

6、学硕士研究生学位论文第II页维修资金的业主在“业主自治”和“业主管好可能”上的得分显著高于不知道维修资金的业主；使用过维修资金的业主在“业主自治”和“业主管好可能”上的得分显著高于没有使用过维修资金的业主；知道维修资金启用条件的业主在“业主自治”和“业主管好可能”上的得分显著高于不知道维修资金启用条件的业主；有学习经历的业主在“业主自治”和“业主管好可能”上的得分显著高于没有学习经历的业主；正向评价维修资金的业主在“业主自治”和“业主管好可能”上的得分显著高于负向评价维修资金的业主；认为可以实现维修资金

7、自治的业主在“业主自治”和“业主管好可能”上的得分显著高于认为不可以实现维修资金自治的业主；有合作治理意愿的小区业主在“业主自治”和“业主管好可能”上的得分显著高于没有合作治理意愿的小区业主。已经成立业委会的小区业主在“业主自治”和“业主管好可能”上的得分显著高于未成立业委会的小区业主。信息透明度对业主在“业主自治”和“业主管好可能”上的得分差异不显著。（3）总的来看，业主们对“政府管好可能”的行为预期认同度较高，但也没有完全否定业主自治管好的可能性。同时，对维修资金给业主自管还是政府代管，两者没有显著

8、的差异。业委会成员对业主自治的认同度高于政府代管；对谁能管好维修资金的主体上，业委会成员对政府和业主自身的行为预期无明显差异。这表明调查小区内的业主治理偏好在向着业主自治的方向发生调整。关键词：维修资金；业主自治；政府代管；合作治理；治理偏好；行为预期西南交通大学硕士研究生学位论文第III页AbstractThespecialmaintenancefundforresidencehasbeenfoundedwiththedevelopmen