地铁上盖物业项目可行性研究报告

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1、地铁上盖物业项目可行性研究报告17第一部分项目总论一、项目背景1.项目名称X地铁X湾车辆段上盖项目2.委托方3.承担可行性研究工作的单位4.研究工作依据n《房地产开发项目经济评价方法》（建设部：建标[2000]205号）n《建设项目经济评价方法与参数》（国家计委、建设部：计投资[1993]530号）n《关于印发经济评估方法的通知》及附件（中国国际工程咨询公司：咨经[1998]11号）n开发公司提供的相关资料n国家及X经济建设的方针、政策和城市规划5.项目建设规模和内容根据开发公司提供的相关资料，以及我司根据市场研究确定的容积率，项目的规划设计指标见下表。

2、序号名称数据单位1总用地面积489660.38平方米上盖物业用地面积216301.8平方米物业部分用地面积138592.94平方米上盖政策性住房用地面积134765.64平方米2总建筑面积1410000平方米商品房用地建筑面积807850平方米住宅395130平方米17商务公寓48670平方米办公224300平方米商业81100平方米酒店26250平方米幼儿园等配套32400平方米政策性住房用地建筑面积602150平方米3建筑覆盖率不大于40%4建筑间距满足深标及消防规范要求5建筑高度或层数120米及200米6绿地率≥30%二、可行性研究结论1.市场预测

3、X片区是X未来重点发展的核心地区，属于X5大城市战略分区之一的西部滨区，定位为以商务服务功能为主的高端服务区，是X建设滨海城区、构建中心服务体系的重要组成部分。与宝安中心区一起，未来将成为X高强度发展的CBD。本项目正处于未来X湾CBD区东南角。长远来看，该区域房地产市场具有广阔的发展空间，项目发展潜力巨大。2.项目建设进度工程于2008年报批报建，2009年初开始动工，预计2013年11月底全部完成竣工验收，开发建设工期历时6年。各宗地建设进度如下：nT201-073宗地：包括1、2、3、11四个地块，为政策保障性住房用地。该宗地于2009年初开工，2

4、011年12月31日前完工，历时3年。nT201-072宗地：包括6、8、9、10四个地块，为地铁上盖商住用地。2009年初开工，2011年2月完工，历时3年nT201-071宗地：包括4、5、7三个地块，为白地商住用地。2011年8月开工，2013年11月工，历时3年。17各地块的物业类型开发秩序依次为商务公寓、住宅、商业、办公、酒店。1.投资估算和资金筹措n投资估算本项目政策性用地与商住用地开发建设总投资额合计为1530956万元，开发成本及费用分别为1405153万元、125803万元，各占开发建设总投资的91.78%和8.22%。政策性用地自20

5、09年开工，至2011年底，历时3年，各年开发投资额分别为139233万元、104425万元、104425万元，共计348083万元。上盖物业商住用地自2009年开工，至2013年底竣工，历时5年，共投入1182873万元。n资金筹措本项目1/2/3/11号地块的资金来源主要有两个渠道：自有资金、政府代建费，分别为78597万元、269486万。其中78597万元为该宗地的建设资金缺口，不能由地铁公司提供，这就要求地铁公司能找到资质较好的开发商或投资商来进行融资，必要时该宗地可与4~10号地块进行捆绑，由双方共同出资进行开发。因此，4~10号地块的资金来

6、源主要有四个渠道：自有资金、企业融资、银行贷款、销售/经营收入再投入。该地块采用莱坊公司建议的协议/合同型合作开发模式，引进知名开发商，以提升项目的整体档次，使得项目价值最大化。就本地块而言，其资金筹措情况建议下：筹措资金来源筹措资金额（万元）比例%自有资金44433938%融资金额133301%银行贷款14065812%销售/经营收入再投入58454649%总投资额1182873100%备注：1、表中融资金额为4~10号地块2008年建设资金缺口；2、自有资金已超过银行贷款要求35%水平的下限，可进行银行融资。17项目整体要求的融资额分为两个部分：政策

7、性用地的资金缺口78597万元、4~10号地块2008年建设资金缺口13330万元，共计91297万元。协议/合同型合作开发模式中，双方出资情况如下表：出资额出资比例地铁公司44433982.86%投资方9192717.14%合计536266100.00%在这种合作模式中，地铁公司占82.86%的股权，投资方占17.14%的股权。1.项目综合评价结论l市场可行性研究结论本项目开发建设有住宅、商务公寓、商业、酒店等中高档各功能物业，选址适宜，定位准确，设计合理，售价适中，符合未来X片区的市场主流需求。l经济可行性研究结论政策性用地为政府代建工程，无利润。本

8、项目利润全部来自于4~10号地块，在计算期内预计销售收入1005442万元，经营