地铁老街站上盖物业项目可行性研究报告可行性研究报告

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1、X评估报告名称：地铁老街站上盖物业项目可行性研究报告目录一项目总论11项目背景11.1项目位置11.2项目四至11.3项目建设规划指标21.4项目用地现状31.5开发公司概况31.6承担可行性研究工作的单位51.7可行性研究范围51.8研究工作依据52可行性研究结论62.1项目开发的必要性62.2自然可行62.3法律基本可行62.4市场可行72.5经济效益可行72.5.1项目建设进度72.5.2投资估算和资金筹措82.5.3项目经济效益93项目风险及防范建议93.1开发风险93.1.1手续风险93.1.2建筑主体风险93.1.3资金筹措风险103.14市场风险103.2

2、防范建议103.3关于地价的建议10X4可行性研究结论11二宏观市场研究121全国经济环境121.12004年国民经济较快增长121.2全国房地产市场发展状况121.3土地市场不断规范131.4加强土地供应调控，停止别墅类用地的土地供应141.5利率政策调整对于房地产市场的影响141.6房地产税开征对于房地产市场的影响142X市经济环境152.1X市社会经济发展现状152.2居民消费、收入呈上升态势152.3X市远景及发展定位162.4X市房地产市场回顾162.5房地产进入平稳增阶段172.6X市房地产市场未来预测17三片区房地产市场研究181片区规划182片区房地产市

3、场特征192.1片区房地产市场发展192.2住宅房地产市场192.2.1住宅房地产市场概况192.2.2住宅房地产市场供给192.2.3住宅房地产需求分析202.2.4典型房地产调查202.3商业房地产市场222.3.1商业房地产供给222.3.2片区商业房地产分布222.3.3商业房地产需求分析232.3.4商业房地产经营情况232.3.5经营方式232.3.6发展机会232.3.7典型房地产调查243片区房地产市场分析结论264.1住宅房地产市场264.2商业房地产市场26四项目SWOT分析及评价27X1项目SWOT分析271.1优势（S）271.2劣势（W）271

4、.3机会（O）271.4威胁（T）272项目评价28五地铁对项目影响291X地铁规划291.1轨道交通布局291.2地铁带来的转变302地铁商业调查302.1X市地铁1号线沿线地下商业调查302.2地铁对X商业的影响313地铁对本项目的影响31六项目定位及评估321项目定位321.1项目发展规划321.2地下室部分设计内容和要求321.3商场和公交站设计内容和要求331.4商务公寓设计内容和要求331.5客户定位331.6价格定位342项目评估342.1项目发展规划评估342.2项目户型设计评估342.3客户定位评估352.4价格定位评估362.5项目评估意见37七项目

5、开发建设进度安排381有关工程计划说明382施工横道图38八投资估算与资金筹措391项目总投资估算392资金筹措413投资使用计划41九销售及经营收入预测42X1物业销售收入422经营收入测算423项目销售回款计划434资金来源与运用分析435销售利润43十社会效益分析441建立现代交通接驳体系，完善地铁服务功能442带动周边区域发展443加强港深经贸往来444国有资产良性发展示范445增加政府税收，提供就业机会45十一财务与敏感性分析461赢利能力分析462项目不确定性分析462.1项目盈亏平衡分析462.2项目敏感性分析46十二研究结论与建议481项目经济效益482

6、项目风险及防范建议482.1开发风险482.1.1手续风险482.1.2建筑主体风险482.1.3资金筹措风险492.14市场风险492.2防范建议492.3关于地价的建议493可行性研究结论50十三附表51附表1：项目工程计划横道图附表2：项目开发成本估算表附表3：项目投资计划估算表附表4：项目销售收入与经营税金及附加估算表附表5：项目经营收入分析估算表附表6：资金来源与运用表附表7：损益及利润分配表X附表8：现金流量表（全部投资）附表9：敏感性分析表X一项目总论1项目背景1.1项目位置项目位置1.2项目四至南临市政路西临建设路北临解放路东临永新商业城P.11X1.3

7、项目建设规划指标本次评估项目位于X市X区建设路与解放路交汇处东南侧，规划为商住综合用地，根据委托方提供的《X市建设用地规划许可证》深规许字01-2005-0205号、《X地铁一期老街站换乘综合体及上盖物业工程方案设计任务书》、《X地铁一期老街换乘综合体投资估算书》等有关资料，项目经济技术指标如下表：项目经济技术指标项目名称规划指标（《X市建设用地规划许可证》深规许字01-2005-0205号）设计指标（《X地铁一期老街换乘综合体投资估算书》及其它资料）用地单位X市地铁远为房地产开发有限公司总用地面积5,935.4平方米5,935.4平方米