南山区大冲村旧村改造规划简介

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1、南山区大冲村旧村改造规划简介 深圳市城市规划设计研究院 孙畅 一、规划背景   弹指20余年，深圳以超常规的速度经历了工业化、城市化的爆炸式洗礼。就在即将跨过现代化的门槛、率先完成中华“五千年未有之变局”时，深圳发现，一直与这个城市相生相伴的城中村违建已成围城态势，仍在迅速蚕食着这个城市为数有限的发展空间。再不施救，深圳将无以为继。   为实现市委市政府提出的“建设区域性经济中心城市，园林式、花园式现代化国际性城市”的目标，按照市委市政府对城中村改造的工作部署，深圳市规划管理部门于2002年启动了大冲等数个试点村的规划工作。   随着

2、2004年市委、市政府《深圳市城中村改造暂行规定》及《中共深圳市委深圳市人民政府关于进一步加强查处违法建筑和违法用地工作决定》两份文件的出台，深圳市城中村改造再次被推到风口浪尖。 二、现状概况officiallyestablishedonJuly1,2013,Yibincity,formerlyknownasthebus,integratedoriginalrongzhoubuscompanyinYibincityandMetrobuscompany,formedonlyinYibincityofaState-ownedpublict

3、ransportenterprises,thecompanyconsistsofoneortwo,thirdDivision.Integrationofpublictransportservicesisnotyetestablished   1.区位：南山区大冲村（以下简称“本区”）位于南山区高新技术产业园区中区东片，具体范围为：北起硅谷别墅南侧、南至深南大道、西起科技大道、东至沙河西路，总用地面积68.4公顷（扣除范围内莱英达宗地6.6公顷）。   2.人口：现状总人口29007人，其中常住户382户，户籍人口1007人（仅占3.4

4、%），暂住人口28000人，常暂比为1：27.8。   3.用地：现状以居住用地、工业用地以及园地为主，其中临深南大道北侧分布有少量商业服务业设施用地和政府团体用地。现状用地呈现随意开发的城中村形态，基础设施比较缺乏。   4.建设：本区规划范围内现状建设总量为90.22万平方米，扣除朗景园约3.4万平方米的居住建筑（本次旧改不考虑其拆迁赔偿问题）外，本次旧村改造涉及的现状建筑物共有1337栋，总建筑面积约为86.82万平方米。   5.权属：已划拨红线用地11块，共计25.0公顷，占总用地的36.5%。 三、改造定位的确定   城中

5、村改造是一项任务艰巨、政策性强、关系千家万户切身利益的系统工程，既涉及城市规划、土地、安置补偿和产权界定等规划国土政策，又涉及改造主体确定、利益分配、社会改良等社会、经济方面因素。   政府进行城中村改造，目的是改善城市面貌，重在赢得环境效益和社会效益；而村民除了希望居住条件改善外，他们更加在乎经济效益，特别是长期、持续、稳定的经济收入。   因此究其本质，改造能否进行、能否成功的关键还是在于其是否具备改造动力，而改造动力的根本就是经济驱动力。officiallyestablishedonJuly1,2013,Yibincity,fo

6、rmerlyknownasthebus,integratedoriginalrongzhoubuscompanyinYibincityandMetrobuscompany,formedonlyinYibincityofaState-ownedpublictransportenterprises,thecompanyconsistsofoneortwo,thirdDivision.Integrationofpublictransportservicesisnotyetestablished （一）改造潜力分析   大冲村距南山商业文化中

7、心3公里，距深圳市中心约10公里，至宝安机场约20公里，与特区内其他三个高新园（前海、留仙洞和大学城）之间的距离也在10公里以内，另外地铁一号线也将在此布点。优越的区位条件，与城市整体结构的依托关系和便捷的交通联系，将有利于大冲村在充分享用城市各项配套服务设施的同时吸引城市的消费人流。   大冲村位于南山区高新技术产业园区中区的东部，是深圳市高新技术产业带“9+2”中非常重要的一环。因此，要通过旧改加速大冲村的城市化进程，只有依托高新技术产业园区的发展，提高对高新技术产业园区生活配套的服务能力，大冲村才能实现现代居住文明社区与高新技术

8、产业园区之间的高效衔接。也只有充分利用这种区位优势支持高新产业的发展，大冲村才会有生命力，村民也才能在其中获得长期且稳定的经济收入，旧改也才有可能进行。 （二）改造动力分析   1.村民改造意愿是实施改造的内部动力之一