蓝天置业惠济项目前期定位报告

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1、蓝天置业惠济项目前期定位报告目录5一、宏观环境分析51.1城市环境分析51.1.1宏观经济分析81.1.2城市发展规划91.1.3城市人口91.1.4人均可支配收入101.1.5房地产投资状况121.2区域环境分析121.2.1区域经济分析131.2.2区域规划151.2.3区域产业161.2.3区域交通171.2.4区域配套191.3全市房地产市场总体形势261.4区域房地产市场321.5区域商业市场分析361.6政策环境分析38二、项目评价382.1项目区位392.2项目四至392.3地块基础资料及指标402.4项目周边景观资源402.5项目周边配套402.6小结41三

2、、SWOT分析42四、CCTI定位推导424.1项目自身（itemself）424.1.1项目本体条件对比分析454.2市场竞争分析（competitor）454.2.1板块竞争分析544.2.2点对点项目竞争分析574.3客户分析（consumer）574.3.1区域客户基础研究594.3.2区域客户基础分析小结594.3.3区域客户演变趋势分析614.3.4区域客户趋势分析小结624.4市场趋势分析（trend）624.4.1未来2-3年潜在市场供应分析64五、项目整体发展战略645.1项目整体发展战略655.2项目发展战略分解66六、项目整体定位666.1项目市场形象

3、定位666.2项目客户定位666.2.1项目目标客户锁定726.2.2项目目标客户特征736.3项目产品定位736.3.1项目产品类型配比836.3.2项目产品户型配比846.4项目产品打造体系90附件:新政策解读一、宏观环境分析1.1城市环境分析1.1.1宏观经济分析郑州市是河南省政治、经济、文化中心。郑州历史悠久、文化灿烂，交通、通讯、商贸发达。郑州辖6区5市1县和郑东新区、2个国家级开发区、1个国家级出口加工区。全市总面积7446.2平方公里，市区面积1010.3平方公里，其中建成区面积282平方公里；全市总人口743.6万。郑州是中国历史文化名城、中国优秀旅游城市、

4、国家卫生城市、国家园林城市、全国科技进步先进城市、全国双拥模范城市、全国创建文明城市工作先进城市。数据来源：郑州市统计局郑州GDP总量在2009年实现3300亿元，增长12%。郑州市作为区域性中心城市，特殊的战略地位，大手笔的城市经营（郑东新区、郑州新区、中原城市群），发展速度和经济活力引人注目。2009年，郑州市GDP完成3300亿元，在中部六省中处于第三位；比去年同期增长12%，经济发展势头良好。数据来源：郑州市统计局数据来源：郑州市统计局郑州市人均GDP增速较快，在2008年已经跃入4万元行列，这也预示着郑州的房地产已经进入快速发展时期。2009年，郑州市产业结构呈现

5、3.12%：54.45%：42.42%，工业经济占据半壁江山，第三产业发展势头良好；2009年，建筑业、房地产业、金融业高速增长，增速明显高于其他行业。2009年，郑州市第三产业增加值1400亿元，同比增长13%，在三大产业中增速最快，作为房地产业为第三产业的发展做出了巨大贡献，发挥了关键性作用。数据来源：郑州市统计局2009年，全市第二产业增加值增速继续下降，主要受经济危机影响，全市出口贸易受损严重，严格依靠出口的加工工业经济下滑较大，但在政府巨大的投资拉动下，经济继续下滑预期已经减少。在09年全市第三产业帅先实现转暖，这也得力于政府加大对产业结构的调整，改变之前单一的经

6、济增长结构，第三产业的首先转暖，离不开全市房地产行业的支撑，房地产在09年首度实现年成交量过1千万平方米，直接拉动相关产业的发展。图：2003-2009年郑州市三产增加值同比增速数据来源：郑州市统计局1.1.2城市发展规划在郑州远景规划中，将以中心城区为核心，向东南西北四个方向发展，形成中原城市群“大十字”骨架的核心城市，项目所处北区为次级发展轴线。按照《郑州市城市总体规划（2008~2020年）》，郑州市要提高城市建设标准，努力打造中西部地区重要的中心城市，要突出郑州作为全省的政治、经济、文化中心地位。形成中原城市群“大十字”形骨架的核心城市。同时从政府最近几年的发展重点

7、来看，大郑汴区是郑州乃至中原城市群最近几年发展的核心，项目所处北区未来几年发展契机与动力相对不足。郑汴产业带发展远景：一个载体：产业集聚区，三大体系：现代产业体系、现代城镇体系和自主创新体系；建设郑汴新区要按照“复合城市”理念,打破行政界限,大力推进改革创新,实行郑州新区与开封新区规划统筹、交通一体、产业合作链接、社会公共资源共享、生态和环境保护合作,强化与郑州、开封两市市区的联系,力争经过5—10年的努力,把郑汴新区建设成为“五区一中心”,即现代产业集聚区、现代复合型新区、城乡统筹改革发展试验区,对外开放示范区、