2010年房地产估价师《案例与分析》重点预习(10)

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1、一、大纲要求考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对居住、商业、商务办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、农业、特殊用途等各种类型的房地产估价的特点和影响因素的了解、熟悉和掌握程度。考试要求1．掌握居住房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法：2．掌握商业房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；3．掌握商务办公房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在

2、该类型的房地产估价中如何选用估价方法；来源建设工程教育网4．熟悉旅馆房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；5．熟悉餐饮房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；6．熟悉娱乐房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；7．熟悉工业房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；8．了解农业房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；9．了解特殊用途房地产及其估价的特点

3、，影响这些类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法。二、内容讲解第七节　工业房地产的估价工业房地产主要包括厂房及工厂区内的其他房地产、仓库及其他仓储用房地产。一、工业房地产及其估价特点（一）涉及的行业多工业房地产估价涉及各类工业，各类工业有各自的行业特点、生产要求，即使生产同一产品的工业企业，由于工艺、流程的不同，对厂房、用地的要求也可能截然不同，因此进行工业房地产估价时，首先应该了解相应企业生产的一些行业知识。（二）非标准厂房多，建筑工程造价相差大来源建设工程教育

4、网工业厂房有一些属于标准（通用）厂房，这类厂房多为一些轻工业产品的生产用房，如电子装配、成衣加工等等，在一些新兴工业园区、出口加工区，就有许多这类标准厂房可供出租。标准厂房一般有标准的柱距、层高、楼面荷载等等，同类标准厂房的工程造价相差不会太大。另一方面，工业厂房中的大部分为非标准厂房，即根据各类生产的需要而设计建造的不同规格的厂房，这类厂房的跨度、柱距、梁底标高、（行车）轨顶标高、楼面荷载等等都是根据生产的不同需要而定，还有一些生产用房只有屋盖，没有围护（外墙）。因此非标准工业房地产每平方米的造价相差

5、较大。因此对工业房地产估价时，应详细了解估价对象建造标准，以便准确确定建筑工程造价。（三）要区分设备和建筑物的造价有些工业设备的建造安装是和建筑物（厂房）同时进行的，例如，很多设备的基座就和厂房的基础连为一体，因此估价时要注意区分厂房的价值和设备的价值。如果估价结果中既包含了厂房的价值，又包含了设备的价值，则应在估价报告中予以说明。（四）受腐蚀的可能性大厂房的工作环境常常有腐蚀性，腐蚀性强的厂房的自然寿命会受到影响，房屋使用年限会缩短。因此估价时要详细了解估价对象是否会受到腐蚀性影响，根据影响程度大小确

6、定房屋使用年限缩短程度。二、影响工业房地产价格的主要因素第12页共12页（一）影响工业房地产价格的主要区位状况1．交通条件工业企业通常需要大量运进原材料及燃料，运出产品，因此必须有便捷的交通条件，例如：邻近公路交通干线或有符合运输条件的道路与公路干线相连，有铁路专用线进入厂区，邻近通航河道（或海岸）且有专用码头。以上公路、铁路和水运交通条件若能同时满足两项以上则更好。2．基础设施工业生产对基础设施的依赖较强，当地的电力供应情况，生产用水能否满足需要，排污及污染治理的可能性，通讯条件等等，都是影响工业房地

7、产价格的主要区位状况。3．地理位置有些工业生产要求一些其他的地理位置，例如造纸需要大量排放污水，所以通常需要邻近河道且应避免污染对下游造成重大影响；化工企业则不应设在山沟里；水泥厂的附近若有煤矿和石灰矿则可减少原材料的运输距离；等等。若相应的工业房地产的地理位置符合生产的要求，则十分有助于提高这一工业房地产的价格。（二）影响工业房地产价格的主要实物状况来源建设工程教育网1．用地面积与形状厂区用地面积大小应该合理，面积太小无法满足生产需要，太大则多出的部分并不能增加房地产的价值，但有时要考虑厂区扩建预留用

8、地；用地形状、地势应符合生产要求，不同的生产常常要求不同的用地形状及地势。2．地质和水文条件厂区用地的地质条件应满足厂房建设和材料堆放场地对土质、承载力的要求；当地水文条件应满足厂区建设和生产的要求，例如：地下水位过高会影响建设施工，地下水有腐蚀性则会腐蚀基础（特别是桩基础）。河流的常年水位和流速、含砂量则影响生产取水及污水排放。洪水水位的高低则关系到厂区是否有被淹没的可能性。3．房地产用途在进行工业房地产抵押、清算、兼并等目的估价时，由于