中原2007佳兆业地产惠州项目商业市场分析

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1、谨呈：佳兆业地产深圳中原地产惠州分公司F组2007年8月21日67一、惠城区域商业发展的现状及趋势61.惠州商业发展的整体状况及展望61.1惠州整体商业发展的现状及区域定义61.2惠州商业发展的现状及展望92.惠城区商业发展的格局分析92.1惠城区商业发展格局简述92.2影响商圈的主要因素103.惠城区主要商圈及其消费分析113.1花边岭商圈——目前惠州最具人气的核心商圈113.2西湖商圈——惠州最早形成的商圈123.3江北商圈——未来最具发展潜力的商圈13二、惠城区商业行业分析141.零售商业分析141.1零售商业特点分析14671.2惠城区零售商业分析211.3惠城区

2、零售商业零售引力法则分析（Reilly法则）252.文化娱乐行业分析312.1文化娱乐行业特点312.2惠城区文化娱乐分析312.3惠城区文化娱乐业波士顿矩阵分析313.餐饮行业分析343.1惠城区餐饮业发展现状分析343.2惠城区餐饮业波士顿矩阵分析344.专业市场分析374.1惠城区专业市场分析374.2本项目专业市场发展机会分析39三、惠城区商业房地产市场分析401.惠城区商业房地产市场情况分析40671.1惠城商业发展的主要特征401.2惠城商业空间发展态势401.3惠城商业经营模式分析412.商业房地产消费者分析413.惠城区商业房地产价格分析513.1不同业态

3、承租能力分析513.2惠城区主要商业片区租售价格分析52四、商业及商业房地产的开发与经营模式分析551.商圈对商业发展的影响552.商圈形成的条件与影响因素分析563.商圈格局与商业业态的相互影响584.商业房地产的开发模式595.商业房地产的经营模式60五、综合型商业项目的开发模式61671.综合型商业项目开发的主要思路611.1城市综合商业开发的定位依据611.2城市综合商业开发的主要方法622.综合型商业项目开发的功能构成633.综合型商业项目中各功能的组织与协调643.1综合体各功能板块之间的关系643.2综合体各功能板块之间关系协调65六、综合型商业项目案例分析

4、661.项目基本情况调查661.1项目发展背景661.2项目基本情况672.项目规划设计分析672.1各个功能区规划设计682.2核心功能区69673.项目营销策略分析703.1项目定位703.2项目营销目标714.项目成败关键总结71七、本项目商业在惠州商业中的地位与作用721.惠城区各组团商业发展预测721.1预测条件721.2惠城区各组团商业发展预测722、江北未来主要商业格局743.本项目商业可实现的商业地位与作用753.1实现条件753.2本项目的地位与作用75八、项目商业各业态761.项目商业各业态可利用的市场机会76672.项目商业各业态可利用市场机会的总量

5、与结构772.1项目辐射市场范围的确定772.2市场机会总量与结构793.本项目商业各业态的SWOT分析813.1项目各业态SWOT分析813.2项目商业整体SWOT分析844.本项目商业各业态吸纳市场消费容量分析844.1商业房地产需求量测算方法844.2零售业市场容量测算914.3餐饮娱乐业市场容量测算955.本项目商业各业态面积建议1005.1本项目商业业态建议100.2本项目商业面积建议1015.3本项目商业定位建议103675.4本项目商业价格预测10467一、惠城区域商业发展的现状及趋势1.惠州商业发展的整体状况及展望1.1惠州整体商业发展的现状及区域定义惠州

6、市在城市布局上与其它二线城市不同，最早开发的惠城区已形成的相当的城市规模，随着近十年经济的发展和工业布局的成型又出现了惠阳和大亚湾两都市区。近年来，各区域根据不同发展规律，在整体惠州经济快速增长的情况下，零售商业迅速的发展，并逐步成形了自己的商业特色。Ø根据<惠州市城市总体规划纲要(2006-2020)>规划，惠州市区范围包括惠城区、惠阳和大亚湾三个都市区。惠城区惠阳-大亚湾惠州城市定位为珠江三角洲中的次区域性中心城市，以电子信息、石油化工为主的制造业基地，风景旅游城市和历史文化名城。Ø社会消费零售快速增长67全年社会消费品零售总额297.23亿元，增长18.2％。其中，

7、城镇消费品零售额217.98亿元，增长21.9％；农村零售额79.24亿元，增长9.0％。分行业看，批发零售贸易业257.01亿元，增长18.5％；餐饮业40.22亿元，增长16.1％。图32002－2006年社会消费品零售总额及其增长速度  Ø惠城区67西湖商圈江北商圈花边岭商圈东平商圈惠城区包括桥东、桥西、江南、江北、龙丰、河南岸、小金口、水口、惠环七区二镇，是惠州在商业最为发达的区域及商业发展最为成熟的区域。目前惠城区城区的商业可分为花边岭商圈、西湖商圈及江北商圈三大商圈，其中江北商圈在规划上也是惠州的行政、商贸、金融及