全装修住宅施工过程的冲突矛盾

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1、全装修住宅施工过程的冲突矛盾  【摘要】我国目前全装修住宅市场和各开发商的管理模式尚未成熟,为进一步明确和解决目前全装修住宅施工过程中存在的冲突矛盾,促进全装修住宅的发展,运用文献研究法、专家访谈法和实地调查法,对目前各大开发商的全装修住宅开发管理模式进行了简要分析。并重点对“统一开发、专业分管”开发管理模式在施工过程中所遇到的冲突矛盾进行了分析,并相应提出了对策和建议。【关键词】全装修住宅;施工过程;冲突矛盾  1.引言  我国的住宅装修在经历了福利装修时期、初装修时期和毛胚房时期后,已进入到了住宅全装修时期。建设部XX年7月1

2、8日出台的《商品住宅装修一次到位实施细则》[1]给出了“全装修住宅”较为明确的定义:“商品住宅装修一次到位”所指的商品住宅为新建城镇商品住宅中的集合式住宅;“装修一次到位”指的是房屋交钥匙前,所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成,厨房和卫生间的基本设备全部安装完成,简称全装修住宅。全装修住宅的施工过程涉及土建、水电设备、室内装修、外墙等施工过程,所含施工界面多,不同专业、工序交叉复杂,产生诸多冲突。在全装修住宅施工过程中,因冲突未能有效规避、降低或及时恰当处理,导致产生返工、工程量和成本增加,甚至产生产品缺陷。推广全装修住宅的目

3、的在于推进住宅产业化的实施,减少家装带来的对建筑结构的破坏,提高建筑和装修使用寿命,避免建筑材料浪费,减少建筑垃圾,降低建筑碳排放,提高消费者对住宅产品的满意度和认可度。  目前我国全装修住宅施工过程系统化组织不足,一体化水平不高。因此,有必要对全装修住宅施工过程中的常见冲突矛盾进行梳理分析,并探寻对策,提高全装修住宅的施工管理水平。    2.全装修住宅施工管理现状  我国最近10年才逐步进入全住宅装修时期。目前,除深圳、广州等城市外,我国住宅市场全装修住宅整体比例较低。国内较大的房地产开发商,除万科基本实现100%住宅全装修外

4、,其他全装修比例仍相对偏低。根据调查显示,龙湖集团XX年全装修住宅开工面积仅占全年住宅开工总面积的%。未能形成高效的开发管理模式、施工管理冲突矛盾难以有效解决是造成这一现象的原因之一。通过对万科、龙湖、中海、绿城等几家开发商的调查发现,全装修住宅开发管理模式主要分为以下:  ①统一开发,专业分管,如万科、龙湖。这种模式主要是产品定位为全装修住宅,项目层面统一开发,但装修设计、施工作为开发过程的一个专业独立进行——独立装修设计、独立装修施工招标并由装修施工总包及分包进行装修施工。同时由独立的甲方装修工程师进行管理。  ②统一开发,统

5、一管理,如中海。这种模式与前一种模式类似,装修同样作为独立专业进行,但在施工管理中由甲方土建工程师统一管理。  ③自持独立装饰公司负责,集团协调,如绿城。这种模式是绿城集团所属装修团队成立专门的装饰公司,负责全装修住宅项目的装修阶段开发管理,且自持装饰公司参与装修施工招标。  上述三种模式是当前全装修住宅开发管理的主要模式,其中第三种绿城集团所采用模式得益于自身涉足多产业领域,并不具备推广和发展条件;随着住宅市场的发展,装修势必将发展成为与土建、安装等并列的独立专业,因此第二种模式同样不具备发展条件。就目前发展现状和万科集团在全装

6、修住宅市场的成果来看,第一种模式是当前全装修住宅开发管理的主要模式。  目前,国内对于全装修住宅的研究也相对较少,主要强调全装修住宅设计、采购、施工的一体化,重视设计与施工界面的协调,土建、机电与装修的设计施工一体化[2];在设计阶段,建筑、结构、装修、设备各专业实现系统化、一体化,装修设计在建筑方案确定后即开始进行设计,并最终将装修设计的水电、管线预埋等整合到土建施工图纸中[3][4]。而国外出售给消费者的商品房均是完成室内装修的,未完成相应配置无法进入市场,并不存在“全装修住宅”这一概念,室内装修设计、施工是其建筑设计和施工的

7、一个组成部分。如德国和法国,已实现新建住宅可以直接入住,但其装修却十分简单,仅厨卫空间实现了完整意义上的全装修[5]。    3.施工管理中主要的冲突矛盾  目前装修施工单位与土建、安装施工单位基本不为同一单位,则在施工界面移交、工序交叉等方面存在难以避免的冲突矛盾。根据现场调查、专家访谈的结果,主要介绍和分析上述第一种模式即统一开发、专业分管模式下的全装修住宅施工管理中的矛盾冲突。  界面移交标准不统一  全装修住宅施工过程总体顺序是先土建、安装,再室内装修,即涉及到土建、安装施工单位向装修施工单位移交施工作业面的问题。移交时土

8、建、安装与装修单位所依据的规范不同,不同规范对房屋各部位偏差规定不一,装修施工难以弥补偏差,无法达到相关装修规范要求;或需增加人力、物力投入方可满足装修规范。如《混凝土结构工程施工质量验收规范》中要求混凝土现浇梁的轴线位置偏差为8mm,截面尺寸偏差

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