泰盈置业－沈阳市金沙丁香湖项目产品报告(调整)172p

《泰盈置业－沈阳市金沙丁香湖项目产品报告(调整)172p》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、丁香湖项目定位报告报告的主要内容第一部分：发现价值——市场背景与项目价值分析第二部分：总体开发战略及项目整体定位第三部分：项目整体规划建议第四部分：销售价格预估附件：项目经济测算、命名建议第一部分：发现价值——市场背景与项目价值分析宏观房地产市场背景回顾沈阳市宏观经济持续增长成为房地产市场稳定发展的坚实基础；房地产开发投资高速增长，占固定资产投资比例近1/3；商品房及商品住宅市场增势强劲，年供应量与销售量基本平衡；普通住宅供应为市场主导，其中经济型住宅受置业者追捧；商品房价格逐年小幅稳步递增，房价表现平稳；商品房开发及置业郊区化现象明显。区域房

2、地产市场特点回顾供求关系：目前市场上存量商品住宅数量较少，集中在110平以上较大户型；产品类型：多层是这个区域住宅决对主力产品类型。也有少量附加值较高的小高层，LOFT产品较为畅销；销售价格：多层均价2800—3400元/平米，小高层（LOFT）均价4800元/平米左右；户型面积：主力户型70平—110平之间。项目区域位置本案本案地处沈阳市西北部，二环与三环之间（但不临二坏）距市中心10公里，属于于洪区。但从城市发展角度来看，本案处在北部版块边缘部位，目前综合设施发展缓慢。房地产市场活跃度不高，尚未形成市场关注区域。本案正处于规划中的地铁空白区

3、。本案本案位置丁香湖本案上林湾金荷苑怒江北街元江街西江街银亿万万城地铁2号线绕城高速千山西路阳光尚城喜地宏城自身资源：是丁香湖区域内目前为止最近的住宅项目，自然资源优势明显；周边项目：周边品牌项目较多，预计未来竞争较激烈。周边环境——现状西侧沈马公路大榆路段南侧规划道路地块中心原有四栋住宅东侧六0灌渠西侧加油站本案主要经济技术指标地块相关指标宗地编号：2007-035四至范围：东：六0灌渠；西：沈马公路；南：规划道路；北：浑北灌渠。土地座落：于洪区规划用地面积：43万平方米容积率：≯1.8建筑密度：≯30%绿地率：≮30%商业比例：15%规划用

4、途：居住商业出让年限：居住50年商业40年设定供地状况：净地备注：按国家规范设置公共服务设施，配置小学用地规模不小于0.8公顷本案产品类型构成——较多的多层+少量小高层项目的地块指标中，项目的容积率设定要求不大于1.8，这便决定了项目的物业构成，由较多的多层和小高层住宅组成；但较高的容积率代价是居住物业的舒适度下降，而且小高层在区域市场上目前还不易被消费者接受，销售难度增大。——从市场需求及容积率两方面综合考虑小结：控制小高层比例，不易超过住宅的20%。项目地块住宅价值分析一类住宅地块二类住宅地块三类住宅地块一类住宅地块二类住宅地块三类住宅地块

5、项目地块商业价值分析一类商业地块二类商业地块三类商业地块四类商业地块第二部分：总体开发战略及项目整体定位第二部分思路构架总体开发战略及项目整体定位开发目标开发理念项目定位机遇与挑战本项目竞争策略整体定位客户定位产品定位形象定位本项目的竞争策略：追随者＋挑战者领导者追随者补缺者挑战者—目标明确，挖掘客户—瞄准市场缝隙—创新产品和需求点—垄断价格—产品有不可重复性—改变游戏规则—强调新的评估标准—强调产品的特色和价值行业老大非行业老大，中大规模市场—搭便车，借势—以小博大，杀伤战术—价格战的制造者次/非主流市场敏锐的机会主义者适用于小规模产品对企业

6、创造力及资源占有力对企业资源要求较高适用于小规模产品机遇与挑战——机遇区域土地处于待开发区，价格处于中低档阶段，有很大的上升空间；区域规模开发，引起消费群关注；区域内产品创新不够，无效供应较多；市区内土地稀缺、价格高，可以吸引中心区消费群迁移；收入提高和经济快速发展，增强消费者置业信心；大批外地人在沈安家落户，对他们来说，区位不是阻力；本案是丁香湖区域内，距丁香湖最近的住宅项目；（湖景资源富丰。）；机遇与挑战——挑战1、主要矛盾1）矛盾：庞大的供应VS有限的需求之间的矛盾解决办法：满足共性需求的基础上，进行全盘差异化创新，提升产品力、形象力；2

7、）矛盾：创新带来的成本与售价升不上去之间的矛盾解决办法：“把钱花在看得见的地方”，精料精作，节约建筑成本；提前展现未来生活场景，如做好样板园区、售楼处、会所等，使客户提前感受生活氛围，提升心理价位；机遇与挑战——挑战3）矛盾：差异化创新与保守的消费心理之间的矛盾解决办法：进行实用性创新，满足共性需求的基础上，超前半步4）矛盾：销售速度与追求高利润总额之间的矛盾解决办法：项目组团推出，初期以高性价比推售，形成热销势态；以前期销售吸引人气，中后期赚取高额利润；低价入市，中档项目不适宜高价入市；5）矛盾：配套需求与现实配套不全之间的矛盾解决办法：自己

8、做满足基本生活需求的社区配套；与周边开发商联合，与大型超市协商开通购物大巴，以满足居民购物的需求；把握市政配套进度，相应设定入市时间。2、次要矛盾1）