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1、专业硕士学位论文商业地产行业基准折现率研究培养单位：财政税务学院学科专业：资产评估作者姓名：李思思指导教师：赵琼副教授ValuationofCommercialRealEstate’BasicDiscountRateCandidate：LiSiSiSupervisor：Prof.ZhaoQiongCapitalUniversityofEconomicsandBusiness,Beijing,ChinaII独创性声明本人郑重声明：所呈交的论文是本人在指导教师指导下独立进行研究工作所取得的成果，论文中有关资料和数
2、据是实事求是的。尽我所知，除文中已经加以标注和致谢外，本论文不包含其他人已经发表或撰写的研究成果，也不包含本人或他人为获得首都经济贸易大学或其它教育机构的学位或学历证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对研究所做的任何贡献均已在论文中作出了明确的说明。若有不实之处，本人愿意承担相关法律责任。学位论文作者签名：日期：年月日关于论文使用授权的说明本人完全同意首都经济贸易大学有权使用本学位论文（包括但不限于其印刷版和电子版），使用方式包括但不限于：保留学位论文，按规定向国家有关部门（机构）送交学位论文，以学术交流为
3、目的赠送和交换学位论文，允许学位论文被查阅、借阅和复印，将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，采用影印、缩印或其他复制手段保存学位论文。保密学位论文在解密后的使用授权同上。学位论文作者签名：日期：年月日指导教师签名：日期：年月摘要随着我国经济发展步伐的加快以及城市化不断向前推进，集地产、商业、投资三重属性为一身的商业地产行业越来越受到人们的关注。一方面，由于国家加快推动房地产行业转型，单一粗放的短平快开发、销售时代已经过去，各大房地产企业积极挖掘商业地产行业商机，使得该行业成为资本青睐的新对象；另
4、一方面，作为房地产行业的一个重要分支，其规模日益庞大。根据国家统计局数据，2012年我国商业营业用房投资额为9312亿元，2016年该数字增长至15837.53亿元，短短5年间，增长了70%，并且每年均保持10%左右的增长速度。从流动型商贩到底层商铺，城市商业街的改造到如今成规模的城市综合体，商业地产行业已成为推动我国经济发展的重要组成部分，因此，对该行业价值进行科学准确地评估，非常有必要。收益法是评估商业地产的重要方法，其中折现率参数对于评估结果起着至关重要的作用。本文结合商业地产行业独有特征分析了传统折现
5、率测定方法在求解商业地产行业基准折现率过程中的局限性，最终以Fama-French三因素模型为基础研究模型，通过加入改进因子，确定更加适合商业地产行业基准折现率的测定模型。通过改进模型求取出商业地产行业权益资本折现率区间为3.54%-7.89%，再结合WACC模型，将商业地产行业基准折现率区间确定为4.54%-5.69%。其中写字楼、酒店形态的商业地产形式，折现率处于较低水平，购物中心、综合体等形态，一般要求较高的折现率。关键词：基准折现率；商业地产行业；Fama-French三因素模型IAbstractWi
6、ththeaccelerationofChineseeconomicdevelopmentandthecontinuousurbanization,thecommercialrealestateindustry,whichcombinesrealestate,businessandinvestment,hasattractedmoreandmoreattention.Ontheonehand,thecountryhasacceleratedthetransformationofrealestateindust
7、ry,theshortperiodandfastrapidofdevelopmentandsaleshaspassed,therealestateenterprisesactivelydigbusinessopportunitieswhichmakethisindustrybecomethenewobjectofcapitalpreference;Ontheotherhand,asanimportantbranchoftherealestateindustry,itsscalebecomeincreasing
8、lylarge.AccordingtodatafromNationalbureauofstatistics,in2012Chinesecommercialbusinesspremisesinvestmentof931.2billionyuan,thenumberroseto1.583753trillionyuanin2016,justfiveyears,grewby70%,anditkeepsgro
