房屋登记法律问题探讨

《房屋登记法律问题探讨》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、房屋登记类行政案件若干法律问题的探讨房屋登记类行政案件一直是行政审判的重点和难点。2005年，我院受理房产登记案件17件，占当年收案总数的29.3％，其中判决驳回原告诉讼请求的1件，判决撤销房产登记2件，驳回原告起诉的6件，裁定准予原告撤诉6件（其中被告改变具体行政行为，原告撤诉的4件），维持的2件；2006年，受理房产登记案件13件，占当年收案总数的22％，其中判决驳回原告诉讼请求2件，裁定驳回原告起诉2件、原告撤诉9件（其中被告改变具体行政行为原告撤诉的2件）；2007年1-9月，受理房产登

2、记案件7件，占收案总数的15.9％，现审结6件，其中裁定驳回原告起诉、驳回诉讼请求、维持各1件、裁定准予原告撤诉2件，判决撤销房产登记1件。这些案件的特点是：直接针对房屋所有权的多，针对抵押权等他项权利的少；针对转移登记的多，针对初始登记、注销登记的少；由民事争议引发的房屋登记案件多，单纯打行政官司的少；历史遗留问题（落实私房政策、房改、拆迁）带来的案件多，近期房屋登记引发的案件少。房屋登记类案件成诉的主要原因有：1、登记不够规范，房产证记载内容有歧义，图文不一，房产档案中某些技术资料或法律材料

3、不齐全。这些都容易引发当事人的争议。142、登记机关审查不严。轻信当事人提供的不具有法定的证明效力的证据；对买卖合同及登记申请书中当事人的签名未认真审查，没有要求不识字的当事人在申请书上加捺罗印等。3、法律不完善。目前很多城市制定了房屋登记方面的地方性法规或政府规章。江苏省在这方面还没有统一的地方性立法。南京、苏州、无锡这些有立法权的城市已经制定了各自的城市房屋权属登记管理办法，而扬州目前进行房屋登记和对房屋登记进行司法审查依据的只有《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋权利登记管理办法

4、》等法律法规。这就带来了登记程序不规范，审查标准宽严失当，对法律的理解主观随意性强等问题。这些问题既可能导致房屋登记中留下隐患，不利于当事人的权利的保护，也可能加大当事人的负担，增加登记机关的工作量和法律责任。4、有些当事人提供虚假材料或者双方合谋，骗取房产登记，致使房屋真正权利人与登记簿记载权利人不一致，进而引发争议。除此之外，房屋登记类行政案件中牵涉的有争议的法律问题很多，法律认识不清，也容易导致这类案件增多，甚至发生缠诉、上访的现象。本文将试图对审判工作中遇到的一些法律问题作一初步的探讨。

5、一、原告主体资格问题目前，判断是否具有原告主体资格的难点在“法律上利害关系”的认定上。显然行政相对人属于具有法律上利害关系的人，如果不是行政相对人，这种法律上利害关系如何认定？14《行政诉讼法》第四十一条规定，原告是认为具体行政行为侵犯其合法权益的公民、法人或者其他组织。从条文上看，原告的认定似乎采用主观判断标准，只要当事人“认为”自己的合法权益受到侵犯的，即具有原告主体资格。事实上，当事人是否具备原告主体资格，还需法院进行审查。那么法院审查的标准是什么呢？本文认为，在行政诉讼法第四十一条的基础

6、上，法院应确立以下的审查标准：1、当事人具有某种合法权益。只有当事人具有的法律所明确规定予以保护的权益受到侵犯时，法律才能赋予其诉权，对其进行保护。如有人提出具体行政行为妨碍了其房屋的“风水”，则因法律上并无此种权利的规定，因而不具有原告主体资格。有人以共有权或共同使用权受到侵犯为由起诉，经查明，其不具有共有权或共同使用权的，不具有原告主体资格；共有权或共同使用权不明确或存在争议，根据现有证据无法认定的，应当认定不具有原告主体资格，并告知其先通过民事程序确认共有权或共同使用权。2、当事人的这种权

7、益确实受到了具体行政行为的影响。如当事人以其通风采光等相邻权受到侵犯为由起诉，但经查明，其通风采光完全符合国家标准的，其合法权益未受行政行为侵犯，故不具有原告主体资格。143、具体行政行为与当事人权益的影响之间有直接和必然的联系，或者说行政行为与当事人权益受到影响之间有因果关系，对行政行为的撤销或变更本身就足以构成对当事人权益的保护。“必然”是指具体行政行为对当事人的影响已经发生或者必定发生。如某人以房屋登记行为错误侵犯其将要实现的继承权为由起诉，此时被继承人尚未死亡，其能否实现继承权尚是未知数

8、，所以法院应认定具体行政行为对其权益的侵犯尚未发生，所以不具有原告主体资格。这里的“直接”是指具体行政行为对当事人权益的影响和行政诉讼对其权益的保护无需以其他法律关系为媒介就得以产生和实现。如房屋承租人以自己的优先购买权受房屋登记行为侵犯为由起诉，我们认为侵犯承租人的优先购买权的行为是房主将房屋卖给其他人的民事行为，房屋登记只是将房主的违法后果加以确认而已，并不直接侵犯承租人的优先购买权。房屋登记即使被撤销，承租人实现自己的优先购买权也要通过房主的配合。因此，承租人以优先购买权起诉没有原告主体资