城镇化背景下的住房市场发展趋势及建议

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1、城镇化背景下的住房市场发展趋势及建议　　城镇化背景下的　　　　住房市场发展趋势及建议　　　　　　　　　　　　城镇化的阶段性特征是住房市场发展的重要背景，我旗快速城镇化和住房制度转轨的过程中，城镇人口如何变化以及其背后的制度如何制定，都将在很大程度上决定住房市场的发展形态。特别在“十一五”之前的阶段，城镇化战略的方向尚未明确，再加上房地产市场刚刚起步等因素，住房市场在满足城镇快速增加的人口住房问题中发挥着关键性作用。　　　　针对我旗城镇化发展阶段的特性和“十二五”时期城镇化战略的特点及发展思路，城镇化将呈现出以下的几个特征。第一，中小城镇在城镇化战略中的地位将逐步提升，而且城市对农村地区的反哺

2、和辐射作用将显著加强；第二，改变单纯的扩张模式，重视内涵性的城市建设，提升资源节约和环境优化水平；第三，作为城镇化“边际人群”的农民工将逐渐摆脱候鸟式的生活方式，定居城镇的规模将逐步扩大；第四，一些城镇化快速发展过程中悬而未决的问题，都将在体制机制上获得一定创新。　　　　我旗城镇住宅楼在XX年前建设了220栋、XX至XX年底建设住宅楼66栋、XX年在建住宅楼106栋；总建筑面积XX年前是828600平方米、XX至XX年是438100平方米、XX年在建住宅楼面积600200平方米。　　　　通过以上数据和近些年城镇房地产市场的发展情况，可以看出城镇化背景下的居民住房需求逐年扩大，随着棚户区改造和

3、扶贫移民扩镇工程体系的加快发展，城乡关系将发生巨大转变，这些都将给我旗的城镇住房市场带来新的机遇和挑战。　　　　因此，根据未来城镇化发展的总体特征，结合我旗住房市场的发展规律，将呈现出下列几个主要的发展趋向。　　　　首先，住房市场结构将面临调整。　　　　要有足够的中低租金水平的房屋可供出租，已满足我旗因城镇人口增加而造成的住房需求扩张，特别对于住房支付能力不足、刚成为城镇居民的农民或农民工而言，能够在市场上租到房子，这既是解决这些人群住房问题的有效途径，同时又能避免“城中村”等问题的再次发生；在保证农民或农民工、城镇低收入家庭能够租到可支付租金水平房屋的相关措施上，也要逐步完善。这些措施包括

4、带有保障性质的廉租住房、公共租赁住房等，也可以鼓励开发企业定向建设专用于出租小户型公寓，同时还包括政府对市场租金水平的干预等管理政策，促使房屋租赁市场的发展逐步趋向成熟。　　　　“撤乡并镇”地区将成为住房市场发展的重点区域，我旗大多数“撤乡并镇”地区还停留在过去农村集市的发展阶段，还不存在真正意义的住房市场，所以，发展阶段的城镇地区住房市场需求通常比较真实，投资、投机性需求比重很低，这些地区的住房市场未来将有较大的发展空间，有利于住房市场的稳定运行。　　　　其次，住房市场向集约利用资源的内涵式发展模式过渡。　　　　采取各种有效方式来实现的土地集约利用，保证我旗住房建设所需土地资源能够供应充足

5、，将成为住房市场发展过程的重要主题；同时，节能减排技术和制度在住房建设中的应用，将成为住房市场健康发展的关键。住房建设和使用都是消耗资源能源以及造成大量排放的重要根源，绿色住宅产品和建筑节能材料及相应环保技术将得到普遍应用，住宅产业化水平也将得到一个本质性的飞跃，我旗整个住房产业的生产方式将面临重大的变革。　　　　从目前我旗城镇化建设情况看，如果只是一味强调快，而忽略住房市场健康发展的内在稳定因素，势必会出现：　　　　第一，商品住房市场价格上涨过快。商品住宅市场价格构成中，政府收取的土地出让价格和各种费税所形成的价格成本，已占到60%以上的水平；城镇商品住房价格上涨过快，也与我旗进入城镇化高

6、潮期密切相关。第二，房地产业至今没有进行过城镇房屋的普查，没有中长期的产业发展规划，有的仅是保障房的建设计划。政策短期、政策多变、政策效用递减、政策间不衔接、行政措施强于经济手段，是房地产调控政策存在的主要问题。没有稳定的、可以预期的、能够保证产业发展总体要求的土地、资金供应计划和产业政策，导致了企业和市场行为的短期化。第三，住宅建设产业化、装修化不足、绿色建筑比重低。现场构建，形成标准化程度低、质量控制难度大和建设成本高的弊端；毛胚住宅市场供应的普遍化，直接导致大量建筑资源的浪费空耗和居住环境的长时期恶化，而实行标准装修和精装修的政府产业政策要求，又直接导致房价和费税的上升；绿色建筑能够节

7、地、节水、节能、节材，但大量新材料新技术的运用也会直接导致房价的上升。政府缺少有效的鼓励性优惠政策，予以扶持。第四，土地、增量房和存量房的三个市场联动不足。土地市场价格是完全由政府垄断决定的，增量房价格是由开发企业竞争性有限垄断决定的，真正良性平等、自由竞争、反应真实供求关系的是存量房市场价格，是由无数个供求双方通过市场交易决定的。当源头价格上涨时，无论是保障住房还是商品住房，其价格都会上涨。这种局面只有通过