试析建筑阴影对相邻房地产价值的影响

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1、试析建筑阴影对相邻房地产价值的影响　　近几年来，各地加快了旧城改造的步伐，使城市面貌、投资环境、工作环境和生活环境都得到了极大地改善。但由于城市里一些建筑物的拆迁、改造、翻建、重建和再开发，改变了其原有的形状和高度，使周围房地产的日照、通风、景观和环境都不同程度地发生了相对变化，也引发了许多矛盾。在诸多问题中，建筑阴影对相邻房地产日照所带来的影响比较突出，因此本文仅就此问题进行分析和探讨。　　在旧城改造过程中，肯定新建建筑物要高于原有建筑物。新建建筑物的高度变化改变了原来的阴影长度和影响范围，也就不同程度地影响了附近其他房地产

2、的使用，同时也使其原来房地产的市场价值发生了变化。显而易见，受到影响的房地产的相关当事人之间纠纷和诉讼是不可避免的，解决问题比较有效的办法是给予一定的经济补偿。但是该不该给予补偿、如何量化权益的损失以及如何确定补偿金额，已经成为不可回避的课题。无论是法院还是仲裁机构，都希望房地产估价师能够对此提供专业意见。　　针对建筑阴影影响日照所引起的纠纷，相关当事人各执一词。建设单位认为只要获得规划管理部门的批准就是合法建筑，不需要对任何人承担补偿义务；而被遮挡的房地产产权人则认为，只要权益受到损失就是侵权，就应该得到经济补偿。　　由于土

3、地的稀缺度极高，为了节约用地和城市的发展，规划管理部门不可能让所有的建筑物互不遮挡。他们一般都是按照国家规范和有关规定的要求，控制新建筑物的高度和间距，把对周围房屋的影响限制在允许值范围之内。但仍然有可能对周围房地产产生一定影响，给居民的利益带来一定的损失。按照《城市居住区规划设计规范》规定：“住宅日照标准应符合表规定，旧区改造可酌情降低，但不宜低于大寒日日照小于1小时的标准”。新增建筑物不符合这一标准肯定不能获得批准，但符合这一标准并不意味没有侵权。因为大寒日正常的可日照时间并不是1小时，以下是几个城市日出和日落的时间表：　

4、　　　　　　　月份　　　农历节气　　　同北纬30O　　　同北纬度44O　　　同东经111O　　　　　　　武汉　　　成都　　　长春　　　乌鲁木齐　　　呼和浩特　　　长沙　　　　　　　日出　　　日落　　　日出　　　日落　　　日出　　　日落　　　日出　　　日落　　　日出　　　日落　　　日出　　　日落　　　　　　　1　　　大寒　　　7:20　　　17:49　　　8:01　　　18:30　　　7:07　　　16:34　　　9:37　　　19;05　　　7:53　　　17;37　　　7:21　　　17:59　　　　　　　从上表可以看出大寒

5、日各地可日照时间平均在10小时左右，如果掌握标准为日照1小时，实际上剥夺了居民90%的享受日照权利。　　日光是维持人体正常生理机能不可缺失物质，任何人都不能剥夺他人享受日照的权利。日光像空气一样都是人体所必须的，日光能促进维生素D3的生成，维生素D3能增强人体免疫功能，并在身体的许多变化过程中起催化剂的作用；日光能影响人的身高，因为太阳放射出来的紫外线，能使人体皮肤内的脱氧胆固醇转变为维生素D，这是人体内所需维生素D的主要来源，而维生素D正是骨骼吸取和富集钙的重要条件；日光能促进荷尔蒙的分泌，身体会得到很大的动力，人的大脑也变

6、得清醒感情变得丰富，工作起来兴致盎然内心一片光明。人体对于阳光有一定的依赖性，享受日照是人最基本的权利，在处理相邻关系时应该得到妥善解决。　　《民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”即将出台的物权法也提到：“建造建筑物，应当与相邻建筑物保持适当距离并且适当限制其高度，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”因此影响相邻建筑物采光和日照有悖《民法通则》，

7、而且《民法通则》还明确指出给相邻方造成损失的，应当赔偿损失。但在现有的估价方法中，还不能直接计算出补偿金额的大小。目前在解决因遮挡日照而引起纠纷的过程中，大多数是通过当事人协商或法官臆断来确定补偿金额，房地产估价师有必要寻找出科学的计算方法。　　日光给人带来的正面影响与日照的时间成正比，如：日光对人体身高的影响，北京地区年日照量约为小时，青年男子的平均身高为厘米；广州地区年日照量约为1945小时，青年男子的平均身高为厘米；成都地区处于盆地，雾日又多，年日照量仅为小时，青年男子的平均身高为厘米。因此，只要能够量化建筑物遮挡日光时

8、间，就可以计算权益损失量，进而推算出补偿金额。但因为太阳高度角每天都在不断地变化，建筑阴影所影响的范围也是动态变化的。也就是说，建筑阴影每天对相邻房地产影响的高度是不一样的，受影响建筑物各层每年遮挡日照总时间也是不同的。这主要是因为太阳和地球相对位置每时每刻都在不断地变化而形