经济学行业经济毕业论文 论郊区化与郊区房地产开发的关系

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1、湖南师范大学本科毕业论文考籍号：XXXXXXXXX姓名：XXX专业：经济学行业经济论文题目：论郊区化与郊区房地产开发的关系指导老师：XXX二〇一一年十二月十日[摘要]郊区化为郊区房地产开发开辟了广阔的市场，而郊区化的发展离不开郊区房地产所创造的物质空间，两者的关系日益密切，郊区化的空间扩展和外迁人口居住需求等影响着郊区房地产的区位选择和开发结构，而郊区房地产开发以其自身优势对郊区化也有着重要影响。城市政府、城市人口和工业企业以及城市房地产开发企业共同影响着郊区化与郊区房地产开发的关系，只有深入认识这些因素的影响作用，才能为郊区化与郊区房地产开发的协调发展创造所需

2、的条件。　　[关键词]郊区化；郊区房地产开发；关系；动力机制　　　　　一、郊区化与郊区房地产开发关系的内容　　　　(一)郊区化对郊区房地产开发的影响　　1.郊区化的现实进程影响郊区房地产开发的目标市场。郊区房地产开发首先要了解城市发展是处在向心集中阶段、离心扩散阶段还是两者并存的阶段。如果是向心集中阶段，郊区房地产开发的目标市场便应以郊区的非农化人口为主，工作在城区寻找廉价住房的普通中产阶级为辅，开发中低档住宅；如果是离心扩散为主，郊区房地产开发的目标市场就应定位在城区中产阶级和富人阶层，开发高档住宅和别墅；如果是二者并存的阶段，郊区房地产的目标市场则应根据地块

3、的特征进行细分[1]。我国在郊区化发展过程中并未出现空心化现象，城市中心区反而更繁荣，对人口和商业等经济活动的吸引力有增无减，这种离心扩散和向心集聚现象并存且以集聚为主的城市发展阶段，决定了我国郊区房地产开发应根据郊区地块的具体特征进行市场细分，主要开发中低档住宅以满足郊区非农人口和城区内工薪阶层的住宅需求，同时针对城区的富人阶层开发高档住宅和别墅。　　郊区住宅和工业房地产开发应分别与人口郊区化和工业郊区化的速度相适应，郊区房地产过早地大量开发，容易造成大量物业的积压和空置，导致资源浪费。如果郊区房地产开发落后于郊区化的发展速度，就会限制郊区化的顺利发展，郊区房

4、地产供给短缺会导致地价迅速上涨、房价大幅度上扬，容易造成郊区房地产投资过热。　　2.郊区化的空间扩展方向影响郊区房地产开发的区位选择。郊区房地产开发应与郊区化的空间扩展方向相一致，充分利用交通轴线的区位优势，发展城市郊区组团住宅建设[2]。由于郊区化过程中城区人口的外迁是沿着主要的交通线路，在配套设施相对完善的区域购房，而城区工业企业也沿着主要的交通线路向郊区开发区进一步集中，因此，郊区住宅和工业厂房开发可以依托交通轴线，选择在郊区的开发区和重点城镇进行房地产开发。　　目前，我国人口郊区化中外迁居民大多是想增加住宅面积的普通工薪阶层，出行主要依赖于公交系统，人口

5、外迁的距离不远，大多集中在城市近郊区，据此，郊区住宅开发可以选择近郊区建造价格相对较低的普通商品房。而城区富人阶层更多地追求优美的居住环境和设计、完善的配套设施，一般拥有私家轿车，对交通费用的承受力较强，郊区高档公寓和别墅可以选择在交通便捷、距离城区较远的地段进行开发。　　3.郊区化中外迁人口的居住需求影响郊区住宅开发结构。人们对郊区住宅消费感兴趣，可分为四种类型:第一种是居住文化消费型，对郊区的环境、景观和休闲方式感兴趣；第二种是郊区度假型，作为生活方式的提升和补充；第三种是居住实用型，对郊区目前较低的价格感兴趣；第四种是住房投资型，看好郊区发展趋势[2]。人

6、口居住通常具有同类人口聚集的倾向，即同类文化背景或同类收入层次的人往往偏好居住在一起[3]，而现实中由于人们在职业、收入、社会地位、生活观念等方面存在差异，由此导致对住宅偏好的不同。郊区化中的普通工薪阶层的住宅消费类型属于居住实用型，中产阶层通常是居住文化型，而富人阶层更偏好住宅的度假休闲或投资效用。所以，郊区住宅开发结构应与郊区化中外迁人口多样化的居住需求相适应，随着各类人口聚集在不同的郊区地段居住，人们社会阶层的分化在空间上就表现为郊区居住的分异。　　(二)郊区房地产开发对郊区化的影响　　1.郊区住宅开发有利于促进人口郊区化。郊区住宅开发是目前郊区房地产开发

7、的主要方面，也是整个城市住宅开发的重要组成部分。住宅开发增加了住宅面积，提高了住宅建设质量，使居民的整体居住水平得到很大改进。住宅开发也使居住的地域模式发生了变化，各类郊区住宅开发可以满足城区拆迁户、想增加居住面积的城区居民、追求良好居住环境的高收入阶层的居住需要，促进人口郊区化的发展。同时，住宅开发还影响了人们的消费观念、价值观念，在住房商品化改革以后，住宅支出在城市居民消费结构中所占的比重逐年增加，住宅的保值、增值性使其成为重要的投资对象，随着郊区经济发展，郊区住宅的升值潜力越来越大，郊区住宅开发有利于满足城区居民追求投资回报的需要。　　2.郊区房地产自身优

8、势对人口和工业企业产生吸