经济学行业经济毕业论文 我国房价持续上涨的原因及其对策

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1、湖南师范大学本科毕业论文考籍号:XXXXXXXXX姓名:XXX专业:经济学行业经济论文题目:我国房价持续上涨的原因及其对策指导老师:XXX二〇一一年十二月十日摘要:近年来,我国房价持续不断地上涨,究其原因,既有经济方面的,也有心理预期和消费文化等非经济方面的。因此,为了应对这一问题,必须具体问题具体分析,采取有针对性的措施。  关键词:房价;上涨;原因;对策    1998年住房制度改革以来,住房旺盛的需求持续地迸发出来。近年来,我国商品住宅价格普遍上涨较快,某些城市的房价甚至出现“飞涨”。各界人士纷纷对我国房地产是否已出现泡沫展开讨论,并对目前房地产过热提出各种质疑,这些均已引起中央的

2、高度重视。国务院已出台多种措施来抑制房地产价格飞涨,甚至作为政治任务下达地方政府。即便如此,调控的效果仍不显著,有些城市房价反而涨得更快,其原因应该说是多方面的,本文就该问题展开研究和分析,并针对存在的问题提出相应的对策。    一、房价持续上涨的原因    (一)经济原因  首先,当前房价上涨与地价上涨密切相关。随着国民经济和城市建设的发展,相关土地会因“级差地租”变化的影响,造成土地出让价格的上涨,这是完全正常的。需要密切关注的是地价的不正常上涨。土地储备和“招拍挂”制度实施以来,对增加土地出让的透明度、避免寻租发挥了重要作用。但不可回避的是,“招拍挂”制度也存在明显的缺陷,即容易过

3、高地抬高地价。这就提出了一个在拍卖时如何控制出让价的高限问题。  其次,新建住宅建造成本增加。这里所说的成本上升,既包括建材等上游产品价格上涨带来的成本增加、拆迁成本提高及精装修商品房的增加,还包括新建住宅品质提升所带来的成本增加。可以直接感受到的是,2000年以来建成的住宅与上世纪80年代、90年代相比,无论是房屋的户型,还是小区配套及环境的营造,都有巨大的改变与提升。如果说以前的住宅是低水平的“温饱型”的住宅,现在的商品住宅则是“小康型”住宅。  第三,房地产供给结构不合理。目前,在我国大部分地区的房屋开发中,高档房屋比重过高,中低价位普通商品房、经济适用房的开发量不足。一些大中城市

4、在房地产开发中忽视了供需关系状况,造成了价格虚高的高档商品房供过于求;同时,中低价位普通商品房、经济适用房供不应求,导致了经济适用房销售违规操作和市场炒作现象。从市场的发展看,供给结构严重地违背需求结构,在一些档次住房供应量不足的情况下,就会产生结构性泡沫现象。  第四,多种住房需求旺盛。一方面,房地产市场存在巨大的真实住房需求,其依据是:到2020年,我国城市化水平将达到55%-60%,在此期间将有2.2亿-2.3亿人从农村转移到城市,这些人需要解决居住问题;目前我国城镇人均住房面积为23.8平方米,据预测到2020年实现全面小康时,人均住房面积将达到35平方米;我国城市房屋拆迁建新的

5、过程中存在大量刚性的被动需求,今后一段时间内,拆迁量将有所收缩,但仍将保持较大规模;我国每年新婚家庭在600-900万左右,其中相当一部分有购房需求;普通高校毕业生人数逐年增加,这些人中相当一部分在未来3-4年内都将产生购房需求。  另一方面,当前房地产市场中还存在大量投资需求。一般来说,过热增长的行业是由高需求和高价格所推动的,高价格就带来这些行业巨额的高利润,巨额高利润就刺激了投资需求,投资需求进一步抬高价格。随着我国经济的发展,居民可支配收入提高,民间资金雄厚,大量资金需要寻找投资渠道,而股票市场等投资渠道目前还不完善,这也是房地产投资需求不断扩大的经济背景。  在一定的条件下,特

6、别是在局部地区,这种投资有可能转化为投机。目前国内部分地区房价飞涨,与存在投机性炒作密切相关。部分开发企业利用政策和市场信息的不对称,恶意炒作,加上个别媒体不加甄选,大加渲染,使部分消费者盲目跟风,造成局部地区、个别房地产项目价格短期内出现非正常上涨。    (二)心理预期  以上主要是从成本和供给关系两个方面来分析房价。但实际上,房价有区别于一般商品价格的形成特点。简单按照成本或供求关系来认识房价并不能收到预期的效果。事实上,房价不仅可以极大地脱离成本,甚至可以极大地脱离实物层面的供求关系。因为在市场经济条件下,真正决定房价的并不是开发商要卖多少房子,或者居民的消费需求需要多少房子,而

7、是社会普遍的经济预期。以香港房地产价格为例,亚洲金融危机以来,香港的房价6年间跌去了65%。在这个过程中,无论是房子、人口,还是社会收入水平的变化都不大,仅仅是人们的社会预期、经济预期发生改变,房价就发生剧烈变化。也就是说,社会经济预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。  更重要的是,国家对房地产业采取的宏观调控政策也印证了人们的预期。当前采取的调控措施主要有:一是通过银行收紧房地产开发项目的贷款供应;二是暂停农用地转非农用建设

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