房地产市场研究报告 上海天地源集团西安木塔寺项目前期定位和可行性分析报告2

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1、天地源木塔寺项目发展概念策划2006年7月29日研究框架市场策略开发投资高新区市场环境项目市场定位策略的选择开发建议及指标设定建安成本及经济效益估算土地价格的敏感分析PART3开发市场领先者的开发建议市场跟随者的开发建议（一）市场领先者的开发建议开发强度选取物业类型组合户型面积配比开发分期及开发时序开发强度选取高新区在售楼盘容积率：2.7-3.8曲江在售楼盘容积率：1.8-2.5本项目产品发展方向：以18层以下高层为主，发展部分多层物业充分发挥项目的景观优势保证较高土地利用率保证产品的均好性高新区在售项目产品：高层（〉18层）：54%高层（〉12层，≤1

2、8层）：26%小高层（>6层，<12层）：20%市场定位一：拓展区域高端市场建议整体容积率：2.5左右建筑密度：20%市场领先者策略ABC办公用地容积率4农民回迁房公园用地各地块开发强度设定三块地差异化的周边环境和资源条件开发时考虑首期以部分稀缺性物业类型（多层）切入市场建议容积率：3考虑因素：西邻高容积率办公用地用地规模不大，地块南北长，东西短景观面较窄建议容积率：2.5考虑因素：用地规模较大，利于环境空间营造作为首期开发用地东邻农民回迁房，可享景观资源适中建议容积率：1.5用地规模最小景观资源最优考虑发展高价值物业类型市场领先者策略开发时序开发顺序:B

3、-C-A考虑因素B地块占地规模较大，景观资源均衡性较好，利于产品环境营造A地块用地条件、景观条件相对较差，前期开发价值不高，应于在小区和周边区域成熟后开发ABC办公用地容积率4农民回迁房公园用地市场领先者策略产品组合及分布考虑因素各地块容积率设定情况开发顺序由B-C-A，考虑到后期价格的提升，A地块应控制总价，适当缩小户型面积ABC办公用地容积率4农民回迁房公园用地物业类型以高层为主，可配置部分多层（小高层）物业户型面积户均面积144以130-150平米三房为主，部分160-180平米四房单位物业类型以多层为主户型面积户均面积170以140-160平米三房

4、，160-200平米四房为主物业类型高层物业户型面积户均面积130以120-140平米三房为主市场领先者策略开发产品-价格发展曲线BCA均价发展线产品发展线（物业类型/面积）市场领先者策略整体物业类型配比物业类型高层多层层数≤18层6层平面结构一梯两户、一梯三户一梯两户建筑面积比例80%20%用地分布情况主要分布在A、B地块主要分布在B、C地块C地块多层带电梯考虑因素目前高新区在售楼盘的物业类型：主要集中在18层以上高层物业市场价格梯度：多层>小高层>高层，高新区多层物业稀缺B地块价值均衡性较强，以高层为主，辅以部分多层C地块价值相对较高，可多设置多层物业

5、市场领先者策略整体户型面积配比总体户均面积147平方米户型中三房大三房四房户均面积重心(m2)120-130144160-180总价范围50-60万元60-75万70-80万元户型套数比例25%45%30%分布情况主要分布在A地块高层物业高层物业主要分布多层物业，可设置部分叠加复式单位市场领先者策略开发分期总开发面积约25万平方米开发周期设定为4年，销售期3年考虑因素：目前高端物业平均每年消化量在7-10万本项目凭借形近似的资源条件和品牌资源，预计年销售量可达8-9万平方米参考楼盘物业类型及主力套价消化量及销售速度中海华庭小高层、高层50-80万，均价47

6、008万平方米/年，约460套/年绿地世纪城高层、小高层物业40-60万，均价420010万平方米/年，约770套/年曲江6号小高层为主80-100万，均价4600-48007万平方米/年，约400套/年市场领先者策略（二）市场跟随者的开发建议开发强度选取物业类型组合户型面积配比开发分期及开发时序开发强度选取总用地面积：150亩整体容积率取3三块地容积率均取3建筑密度：20%ABC办公用地容积率4农民回迁房公园用地市场跟随者策略物业类型组合物业类型高层小高层层数18层12层平面结构一梯三户一梯两户建筑面积比例约80%约20%用地分布情况主要分布在B、C地块

7、主要分布在A、B地块考虑因素采用高容积率、低建筑密度，保证产品均好性由于C地块景观面较宽，价值较高，多设置高层以提升产品价值市场跟随者策略户型面积配比整体户均面积120平方米拉长产品线、扩大产品覆盖面，抢夺高新区中高端市场各类消费人群户型二房中三房大三房四房户均面积重心(m2)90115120-135140总价范围30-35万40-45万45-50万50-55万户型套数比例15%25%45%15%分布情况主要分布在A地块分布A、B地块主要分布在B、C地块主要分布在C地块市场跟随者策略开发周期及开发时序总开发面积约为30万平方米开发周期设定为4年，销售期3年

8、考虑因素：目前在售高新区主要物业的年消化量10-12万平方米/年本