新疆哈密市房地产高市场分析报告

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1、新疆哈密市房地产高市场分析报告哈密是新疆的东大门。东与甘肃省酒泉市相邻，南与巴州相连，西与吐鲁番、昌吉州毗邻，北与蒙古国接壤。总面积15.3万平方公里，辖哈密市、巴里坤哈萨克自治县和伊吾县，总人口58.39万人，少数民族人口占31.9%，城镇人口占61.1%。流动人口每天约为5000人，市区的暂住人口略有5万人。与全国一样，随着城市化进程的推进，哈密的房地产市场风声水起、欣欣向荣，既竞争激烈，又机遇遍布。　　2014年4月16-26日，笔者经过10天的市场调查，几乎到达了哈密市所有在建、在售楼盘的现场，调查的楼盘总数达30余个。现将调查的情况分析、整理并发布于此，希望

2、能对哈密房地产市场的所有参与者有所启迪。　　1市场竞争状况分析　　目前的哈密房地产市场，存在着商品房、保障房、集资房“三箭齐发”的特点，真是“乱花渐欲迷人眼，楼市风云狂翻卷！”　　1.1在售商品房分析　　目前，哈密的在售商品房楼盘共有24个，从楼盘宣传资料的数据统计，总开发体量为368.9万㎡。但多数过都是分期开发，每期的开发量均比较小，目前的在售量约为50-60万㎡。从销售情况来看，绝大多数楼盘销售良好，部分楼盘已经售罄并关上了售房部大门，这说明市场暂时还处于供不应求的饥饿状态。　　1.1.1楼盘规划　　普遍重朝向、轻组合。景观轴、视觉通廊不明显，除1个楼盘外，几乎

3、没有水景设计；楼栋分布上，几乎是“坐排排”式的房屋布局，建筑密度较大，空间层次感较差；楼间距普遍较小，多为20-30米，部分达30-40米；物业形态，多数为“高层+多层+底商”，而多层为5-6层，且去化速度快于高层；另外，休闲广场规划较少，水系设置更是凤毛麟角。各楼盘的规划重点，均放在了“座南朝北”上，因为销售单价从高到低的排序是：南向→北向→东向→西向。　　1.1.2立面造型ofwork,relationships,needandpossibility,putqualityfirst."Improvestructure",referspartycarefully".

4、IsamustadheretotheindividualabsorptionTheprincipleofthedevelopmentofamatureone,andstrictlyperformintheadmissionprocedure,topreventthePartymember　　基本上是现代风格，中规中矩，造型较为单一，标志性及识别性不明显；外立面颜色多为浅黄色、浅灰色。只有XX湾，喊出了“西班牙典藏生活”的口号，其立面上有一定的层次感，采用了“平窗+园窗+坡物顶”造型，颜色选用的是浅黄色+暗紫色。　　1.1.3小区配套　　普遍不太重视小区配套建设。绝大多

5、数楼盘没有规划会所、休闲设施、健身广场、诊所、超市等，除2个楼盘外，其他楼盘连智能系统也没有配置。但奇怪的是，几乎每个小区均配套了幼儿园，这是一种怪癖还是当地不搞计划生育、孩子成群？本人不得而知。　　1.1.4户型面积　　住宅方面，目前市面上只有两房与三房，全为单卫设计。两房面积：72-98㎡，多为85-95㎡；三房面积：100-230㎡，多为110-130㎡。商业方面，独立门面不多，多数为整体的商场设计。　　1.1.5销售价格　　因区位不同，销售单价差异颇大。　　住宅方面，农十三师机关以东至黄田一带，单价为2200-3000元∕㎡，均价在2500元∕㎡左右；迎宾大道

6、-青年北路一带的东城区，均价在3500-3800元∕㎡；以八一路为代表的北城区，单价为1980-3160元∕㎡，均价在2800元∕㎡左右；新民六路一带的西城区，均价为4000元∕㎡左右；市中心区域，如行署、天山北路一带，售价为4100-6500元∕㎡，除XX华府均价达5200元∕㎡外，其余地段均价为4300元∕㎡左右；远郊的火箭农场，均价为2700元∕㎡左右，但值得一提的是，三房比两房的单价高500元∕㎡左右，这说明城市化进程刚开始的地方均有一个“大房（三房）时代”的偏好，也是刚需及封闭市场的特点。　　商铺方面（独立门面），农十三师以东至黄田一带，单价为5000-60

7、00元∕㎡；东城区，9000-216000元∕㎡；西城区为17000元∕㎡左右；中心区域为35000-36000元∕㎡，需要说明的是，中心区域的商铺几乎是整层出售，分零出售的情况极少，但销售效果仍然不错。　　1.1.6案场包装ofwork,relationships,needandpossibility,putqualityfirst."Improvestructure",referspartycarefully".IsamustadheretotheindividualabsorptionTheprincipleofthedevelopmentof