房地产业作为国民经济发展中重要的支柱产业

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1、房地产业作为国民经济发展中重要的支柱产业，具有关联度大、带动力强的特点，在工业化、城市化和现代化的进程中，房地产业逐步成为国民经济发展中的主要经济增长点。对于关系到经济发展、土地资源的合理配置和人民生活水平改善的住宅房地产，从土地购置开始，经过房产的开发建设，到进入消费和服务等各个环节的运行过程中，都涉及到各级政府、房地产开发商和广大消费者等各方的利益。而当前我国房地产市场整体的结构发展态势是区域性的寡头垄断。随着城市化进程的加快、土地资源的有偿使用和住房制度改革的深入，由于制度因素和房地产市场本身的特点（区域性的

2、寡头垄断、信息不对称等），使得我国目前房地产市场存在着一系列问题：房地产市场总体上处于供给的结构性过剩和高房价收入比以及消费预期导致的居民有效需求能力不足的状态；商品房的高空置率和居民住房不足的矛盾；土地资源的低效率使用等等。本文试图利用博弈论的分析方法，针对在土地交易市场、房地产开发建设市场和房地产消费市场中各主要参与者的市场行为（策略互动关系及其策略均衡），建立一个房地产市场的分析框架，为政府部门、开发商和消费者提供一定的决策参考，也为房地产市场体系的建设提出一些政策建议。土地交易市场指地方政府根据城市发展和建

3、设的需要，代表国家将城镇国有土地或征为国有的农村集体用地进行土地的使用权出让的场所，土地是开发商在进行房地产商品开发时必须的首要资源，可以说，土地的产权交易市场是房地产市场的源头市场。而土地资源的稀缺性决定土地供给缺乏弹性，土地资源的配置带有明显的行政性，因此，我国的土地市场是由国家垄断的交易市场。从我国土地政策的演进过程看，１９９８年《土地管理法》的修正，市场配置资源的原则确立和土地拍卖制度的推行，标志着土地交易的市场化和国有土地有偿使用制度的全面实施；２００１年《国土资源部关于建立土地有形市场促进土地使用权规范

4、交易的通知》和２００３年《关于加强土地资产管理的通知》的相继出台与实施，国家从宏观的角度加强土地供给总量和结构的控制，经营性土地实行招标、拍卖制度，土地交易市场逐步实现规范化。同时，由于信息的不对称、制度的缺陷和市场主体行为的不规范，我国当前的土地市场仍然存在权力“寻租”、土地使用效率低等问题。土地交易市场秩序是土地市场参与者之间博弈的结果，它主要涉及到国家、地方政府、房地产开发商三方的利益，在市场的交易过程中，既存在交易双方（政府与开发商）之间的利益博弈，又有买方（开发商）之间的博弈，各参与者都想在约束条件下以利

5、益最大化进行博弈。国家和地方政府的博弈主要是解决在土地交易市场中收益分配的均衡协调问题。我们现在主要来分析在房地产区域土地交易市场中地方政府与房地产开发商之间的不完全信息静态博弈。对于地方政府与房地产开发商之间的不完全信息动态博弈，杨建荣等在“政策因素与中国房地产市场发展路径”loanapprovalandpostcreditapprovalofficer/atalllevelsinaccordancewithcreditapprovalrules,licensingandeventualexerciseofcre

6、ditdecisionpowerofpersonsorinstitutions.Reviewfindingsandreviewcomments,accordingtotheBank'scredit一文中，分析了房地产市场过热和萧条的非均衡状态下，政府通过土地供给、财政金融等政策和开发商的投资行为的博弈。在土地交易市场中地方政府与房地产开发商之间的博弈主要体现在土地的供给政策和交易规则制定，地方政府与房地产开发商如何实现各自效用最大化。土地的出让方式的不同，土地资源的配置效率是不同的。况伟大在“土地政策与房地产业发展

7、”（２００４）一文中，通过对不同土地出让政策导致土地对资本的边际替代率不同的分析，得出有偿使用土地可以提高土地的出让绩效，有效地避免土地资源的闲置和浪费。设土地的开发交易量为ｑ，土地的开发成本为ｃ（ｑ），从图１可看出，在开发土地的条件下，如果采用协议出让的方式，则开发商的收益Ｒ１＝ｖ１（ｑ），而政府的土地收益为－ｃ（ｑ），经营性土地如采用此方式出让，不可能有交易的纳什均衡解，而且会导致土地资源的低效率使用和政府权力寻租带来的腐败现象。采用对ｎ个开发商招标拍卖的方式出让土地使用权，开发商的收益Ｒ＝ｖ（ｑ）－ｃ（ｑ），

8、政府的收益Ｅ＝ｃ（ｑ），根据土地交易双方的效用最大化和土地市场供需平衡的原则，交易的博弈分析：在均衡条件下，开发商收益的最大化一阶条件为Ｒｑ＝０，即ｖ′（ｑ）－ｃ′（ｑ）＝０；政府收益的最大化一阶条件为Ｅｑ＝０，即ｃ′（ｑ）＝０。由此可见，政府和开发商在土地交易的博弈均解为：ｖ′（ｑ）＝ｃ′（ｑ）＝０。也就是说，在招标拍卖出让土地使用权时，政府和开发商均可以